בימים אלה עומד לצאת לפועל פרויקט הפינוי-בינוי הראשון בחיפה, ברחוב יציאת אירופה בשכונת קריית שפרינצק בעיר.
הפרויקט אמנם קטן, וכולל הריסה של שני בנייני רכבת בני 26 דירות בלבד והקמת מגדל מגורים בן 22 קומות ו-126 דירות במקומם, אך הוא ייחודי גם בכך שהיזם נכנס לתמונה רק לאחר אישור התוכנית, שאותה קידמה עיריית חיפה.
הוא גם היחידי שיוצא אל הפועל לאחר שאושר כפרויקט פינוי-בינוי מתחילתו על ידי הוועדה המקומית ובהמשך על ידי הוועדה המחוזית. זאת, בשונה מפרויקט שיצא אל הפועל לפניו ברחוב חביבה רייך בשכונת נווה שאנן, שהחל את דרכו כפרויקט עיבוי בינוי ושינה גרסאות במהלך חייו.
אזור המרכז רווי בסיפורים על דיירים שמיהרו לחתום על הסכמה לפרויקט פינוי-בינוי לקבלנים שלא תמיד מסוגלים לעמוד בהבטחותיהם. בין אם מדובר במאעכרים או בשמם המכובס יותר קבלני חתימות, ובין אם מדובר בחברות הנדל"ן הגדולות במשק. הסיבה: גם הקבלנים עצמם, מכובדים ככל שיהיו, לא באמת יודעים איזו תמורה תינתן לדיירים במסגרת הפרויקט, עד לאישורה הסופי של התוכנית בוועדות התכנון.
המזור למלכוד הזה נמצא במודל שבפרויקט יציאת אירופה בחיפה, ונמצא גם בקופת משרד השיכון. העירייה היא זו שביצעה את התכנון, עד לאישור התוכנית בוועדה המקומית ובהמשך בוועדה המחוזית, תוך שהיא משתפת את הדיירים בתהליך. חלק ניכר מעלות התכנון מומן על ידי משרד השיכון (ראו מסגרת). רק לאחר אישור התוכנית ערכו הדיירים מכרז, ובחרו ביזם, שנדרש רק להגיש בקשה להיתר.
בחירת היזם כשזכויות הבנייה ידועות ומאושרות קלה יותר, ומייתרת את הצורך בהסכם עם אינסוף סימני שאלות והתניות, שלא ברור אם ימולאו כל עוד התוכנית לא אושרה.
"זה כמו לזכות בפיס"
"אני מסתכל על הבניינים ולא מאמין שזה הולך לקרות", אומר עופר חבוב, נציג הדיירים ברחוב יציאת אירופה. "היו פה לדיירים דירות 2 חדרים בשטח 50 מ"ר בבניינים ישנים שיש בהם כבר סדקים רציניים, ונקבל דירות חמישה חדרים בשטח 110 מ"ר. זה כמו לזכות בפיס.
"גם פה לא היה קל, יש דיירים מבוגרים שלא רצו לעזוב וצריך היה לשכנע אותם, יש אצלנו שלוש דירות עמידר ודירה אחת של האפוטרופוס הכללי, שגם הם בסוף חתמו על הסכמה, אבל כל הקשיים שהיו השתלמו.
"דבר אחד אני יודע - שאם זו לא היתה העירייה מתכננת, זה לא היה קורה. אני שומע על דיירים בכל מיני מקומות שחותמים לכל מיני גורמים על פינוי-בינוי בלי לדעת על מה הם חותמים ואני לא מבין אותם. גם אצלנו, כשהעירייה היתה באמצע התכנון כל הזמן באו כל מיני קבלנים וניסו להחתים אותנו ולהבטיח לנו כל מיני דברים, אבל אנחנו התעקשנו שאף אחד לא יחתום על כלום, ושנקבל החלטה רק במכרז עם הצעות מסודרות, אחרי שכבר תהיה תוכנית וכולנו נדע מה אפשר לבנות כאן. והנה, עד סוף דצמבר אנחנו אמורים לפנות את הדירות שלנו ולראות איך הורסים את הבניינים האלה".
"יש לנו היום בחיפה 12 מתחמים מוכרזים לפינוי-בינוי, כולם ביוזמת האגף לתכנון עיר", אומרת אורנה מור, מנהלת המחלקה להתחדשות עירונית בעיריית חיפה. "העירייה זיהתה את שכונת קריית שפרינצק כשכונה מתאימה מאוד למימוש פרויקטים להתחדשות עירונית ומקודמים בה שני פרויקטים נוספים במסלול עיבוי, אחד באמיל זולא והשני במורדות כרמל צרפתי.
"כל הפרויקטים הללו פטורים מהיטל השבחה. הפרויקט הבא שעומד לצאת לדרך הוא פרויקט פינוי-בינוי ברחוב ברל כצנלסון, שהתחיל מפנייה של הדיירים. לאחר בדיקה של היתכנות ביצענו תכנון והתוכנית אושרה, והדיירים בחרו בחברת פרשקובסקי, שנמצאת לקראת קבלת היתר בנייה. תוכניות נוספות העירייה מקדמת בשכונות כמו נווה דוד ובת גלים, והן נמצאות בשלבים שונים של תכנון."
לדברי מור, דיירים רשאים להגיע לעירייה ולבקש לתכנן פרויקט פינוי-בינוי במתחם שלהם. העירייה בוחנת היתכנות ראשונית, ובודקת אם המתחם עומד בקריטריונים שהוגדרו כתנאי סף. במידה וכן, אז העירייה מגישה בקשה למימון תכנון ממשרד השיכון, שגם אז לא מתקבל אוטומטית. "היום, עם הניסיון שצברנו, אנחנו כבר יודעים איזה מאפיינים צריכים להיות למתחם כדי שיעבור את המבחן של משרד השיכון כדי לקבל מימון לתכנון", אומרת מור. "חשוב לציין שמשרד השיכון מעביר מימון שהוא לא 100% והרשות משתתפת במימון. ככל שהרשות חלשה יותר המימון הממשלתי יהיה קרוב יותר ל-100%, ככל שהיא חזקה, תהיה השתתפות גדולה יותר במימון מצד הרשות".
גם לוחות הזמנים בעיריית חיפה התקצרו לאחר שלפני שנתיים, במסגרת תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה, קיבלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה סטטוס של ועדה עצמאית מיוחדת. "יש לנו היום שתי תוכניות שעברו בוועדה המקומית ועכשיו בשלב הפקדה, כשאין לנו צורך יותר בוועדה מחוזית. התוכניות בחביבה רייך ויציאת אירופה נדרשו לאישור הוועדה המחוזית כי אז עוד לא קיבלנו את ההסמכה".
- מה בעניין שיתוף התושבים?
"כשאנחנו מתכננים מתחם, אם זה לא בא מיוזמת התושבים כמו בברל כצנלסון, אנחנו מחויבים ליידע את התושבים שאנחנו עושים תכנון לפינוי-בינוי במתחם שלהם בשלב ההפקדה. ברחוב יציאת אירופה יידענו בשלב טרום הפקדה, והיום אנחנו כבר מיידעים תושבים מיום הכרזת המתחם.
"חשוב ליידע את התושבים ולהסביר להם מהיום הראשון מה משמעות הפרויקט והתהליך כדי שיהיו פחות התנגדויות, וכדי שלא יזלגו למתחם כל מיני גורמים שמחתימים דיירים, לפעמים כמה גורמים בבניינים שונים באותו מתחם, ואז נוצרות בעיות של ממש. בשיתוף הציבור אנחנו מבקשים ליצור שטח סטרילי, ולכן מסבירים לדיירים שהם אחראים לפרויקט, ואנחנו מציעים להם לבחור עו"ד, לא לחתום לקבלן הראשון שדופק על הדלת, אלא שהעו"ד שיייצג אותם יערוך מכרז בסוף התהליך כדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר. בחלק מהמקרים אנחנו מעבירים קורס התחדשות עירונית באוניברסיטת חיפה ואגף הרווחה במטרה לתת להם כלים לקבל החלטות מושכלות".
עו"ד ביקי מוראד, שייצג את הדיירים בפרויקט יציאת אירופה, אומר כי "אינני מבין לא דיירים ולא יזמים שחתומים על הסכמים במתחמים שלא החל בהם תכנון. תב"ע לפינוי-בינוי לוקחת שש-שבע שנים. אני גם לא ממליץ לדיירים לחתום על הסכמים כאלה, כי הסכם עם יזם זו חתונה קתולית. הדיירים ביציאת אירופה הלכו יד ביד עם העירייה ורק אחר כך בחרו ביזם, ובקרוב הדירות שלהם שהיו שוות 400 אלף שקל, יהיו שוות 1.5 מיליון שקל".
מי שניהלה את הפרויקט ברחוב יציאת אירופה מטעם העירייה היתה חברת חושן ניהול פרויקטים, שהיתה מעורבת בשיתוף התושבים בתוכנית.
ברכת קלימשטיין לוי, מנכ"לית משותפת בחושן: "כשהעירייה ומשרד הבינוי והשיכון מכינים את התב"ע עבור התושבים הם מצמצמים את גורמי הסיכון ואי הוודאות עבורם ומאפשרים לתושבים להוציא מכרז ליזמים כאשר יש ודאות גם של היקף הזכויות הקיים, וגם לגבי הפטור מהיטל השבחה שניתן לפרויקט וכמובן לוח הזמנים. במכרז שנעשה אחרי שיש תב"ע מאושרת לפינוי-בינוי, התושבים יכולים לדרוש מהיזם להציג להם תוכניות על סמך הזכויות המאושרות, ולא להשוות בין הבטחות של יזמים שאין להם שום ודאות לא למועד היישום, לא לתכנון שיאושר ולא לתמורה לדיירים.
"הסיכון גם מצומצם יותר ליזמים עצמם שלא צריכים להשקיע משאבים במשך שנים בלי לדעת מה יהיה טיב התוכנית הסופית שתאושר והאם כלל יש לה היתכנות".
עד לפני שנתיים, היזמים, קטנים ועד גדולים, לא צבאו על דלתות התושבים בחיפה כדי לשכנע אותם לממש פרויקט פינוי-בינוי בשטחם, וגם לא על דלתות אגף ההנדסה. ייתכן שמציאות זו הכריחה את עיריית חיפה לקחת את מושכות היזמות.
אלא שלדברי מור מציאות זו כבר השתנתה כליל. "היום מונחות על שולחני 50 הצעות לפינוי-בינוי שאנחנו ממיינים וכמה מהן נקלטו במערכת. אנחנו נמצאים בעיצומו של גל יזמות גדול מאוד של התחדשות עירונית. המטרה שלנו בתוכניות שהעירייה יוזמת, היא להתניע את התהליך בשכונות, להדליק ניצוץ מסוים, ואחר כך ברור לנו שהשוק הפרטי יגיב וכבר רואים את זה. מסלול העתיד לטעמי יהיה כזה שהדיירים עצמם ייזמו את התוכנית, יבחרו עו"ד וינהלו את התהליך בעצמם מול העירייה, ויבחרו ביזם שהוא יעשה את התוכנית אבל יהיה מתואם עם העירייה והדיירים ינהלו את התהליך".
במימון המדינה: קודם מתכננים, ורק אחר כך מחפשים יזם
משרד השיכון מעמיד מימון לרשויות לתכנון של פינוי-בינוי, ועל כן הדיירים רשאים לפנות לרשויות, שרבות מהן כבר הקימו מינהלות להתחדשות עירונית הממומנות בחלקן על ידי משרד השיכון, ולבקש תכנון לפרויקט פינוי-בינוי במתחם שלהם, בלי שייאלצו להתקשר עם יזם בהסכם שכובל אותם, ושאין משמעות בשלב כה מוקדם לכל הבטחה מצדו לגבי התמורה שתינתן להם.
פינוי-בינוי במסלול רשויות מקומיות מאפשר לעיריות לתכנן בעצמן תוכניות פינוי-בינוי בתחומן ולקבל לכך מימון ממשרד השיכון. למרות שחלפו 17 שנים מאז יצאה התוכנית לדרך, רבים מהתושבים אינם מודעים לזכותם לפנות לרשות המקומית ולדרוש ממנה לתכנן פינוי-בינוי בתחומם.
במשרד השיכון מסבירים כי התקציבים שמעמיד המשרד מאז שנת 2000 משתנים משנה לשנה, ורשויות מקומיות רבות כבר הסתייעו בו. כדי לוודא שימוש נאות בתקציב, התשלומים נעשים רק כנגד הוכחת ביצוע: התקדמות התכנון, פעולות ממשיות לשיתוף הציבור, הוצאת היתרי בנייה וכדומה.
נכון להיום, בין הרשויות המקומיות שהסתייעו בתקציבים הללו: אשדוד, אריאל, באר-שבע, בית שמש, בנימינה, בת-ים, גבעתיים, הוד-השרון, הרצליה, חדרה, חולון, חיפה, טירת הכרמל, יבנה, יהוד, ירושלים, כפר-סבא, נהריה, נתניה, פתח-תקווה, קדימה, קריית אונו, קריית ביאליק, קריית מוצקין, רחובות, רמת-השרון, תל-אביב.
נוסף לכך, משרד הבינוי והשיכון שוקד במרץ בימים אלה על הכנת "חוזה מדף" לעסקאות פינוי-בינוי. החוזה יכלול את כל ההגנות והידע הדרוש כדי שהדיירים לא ייפגעו בתהליכים של התחדשות עירונית.
כיום קיימים בתחומי חיפה 12 מתחמים מוכרזים להתחדשות עירונית במסלול רשויות מקומיות: שמונה מתחמים במסלול פינוי-בינוי וארבעה מתחמים במסלול עיבוי; 10 תוכניות במתחמים אלה אושרו למתן תוקף ושתיים מהן קיבלו החלטה להפקדה.
כמו כן מקדמת עיריית חיפה שלוש תוכניות אב גדולות להתחדשות עירונית - "שכונות החוף", "קריית אליעזר-קריית אליהו" ו"קריית חיים מערבית" במסלול ייעודי של משרד הבינוי והשיכון.
תוכניות מתאר להתחדשות עירונית:
- שכונות החוף: 4,250 דירות קיימות, פוטנציאל לתוספת 4,000 יחידות דיור
- קריית אליעזר-קריית אליהו: 3,730 דירות קיימות, פוטנציאל לתוספת 4,000
- קריית חיים מערבית: 4,000 דירות קיימות, פוטנציאל לתוספת 4,000
- בתחומי חיפה בסה"כ 12 מתחמים מוכרזים להתחדשות עירונית במסלול רשויות מקומיות: 8 הן במסלול פינוי-בינוי ו-4 במסלול עיבוי