*** הכתבה בשיתוף קבוצת בכר
תחום ההתחדשות העירונית הולך ותופס תאוצה וערים רבות במרכז הארץ, השרון, השפלה והצפון, משנות את המרקם האורבני שלהן - כשהנוף סביב הופך מישן לחדש יותר. תל-אביב, רמת-גן, הרצליה, רעננה - כולן ערים שהשכילו לקדם תחום זה, ובעקבותיהן מגיעות ערים רבות נוספות.
על פי נתוני אתר מדלן, רמת-גן היא העיר המובילה בישראל בקידום תמ"א 38 בפער ניכר, עם כ-20% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ. כ-250 בניינים ברחבי העיר קיבלו היתר בנייה או שכבר אוכלסו, וכ-400 מבנים נוספים ממתינים להיתרים. תל-אביב ניצבת על פי נתוני מדלן במקום השני בישראל מבחינת היקף פעילות ההתחדשות העירונית, עם 12% מסך הפרויקטים של תמ"א 38 שאושרו עד כה. כ-160 בניינים בעיר כבר קיבלו היתר בנייה או אוכלסו, ועוד כ-350 מבנים ממתינים להיתרים.
נתון משמעותי נוסף מתייחס לתל-אביב, שם לקראת אישור תוכנית הרבעים, המקנה זכויות בנייה עודפות ברובעים 3 ו-4, עשויים להתקבל כ-150 היתרי בנייה חדשים בשנים הקרובות. מדובר על תוספת של כ-2,500 דירות חדשות בכל הפרויקטים האלו, מה שיגרום לחילופי מקומות בצמרת טבלת ההתחדשות העירונית והתייצבותה שלהעיר הגדולה במקום הראשון בתחום.
משה ריקובר המשנה למנכ"ל קבוצת בכר, העוסקת בייזום וביצוע פרויקטי התחדשות עירונית במרכז הארץ, אומר כי "אנו רואים שינוי מגמה בנוגע להתחדשות עירונית בקרב ראשי הערים ומעבר מתגובה לפעולה. אם בתחילת הדרך הרשויות היו מגיבות לדרישות ולתוכניות, אנחנו רואים כמה וכמה ערים, בראשן תל-אביב, שמתאימות את דרישות החוק לצרכיהן ולהשקפת עולמן. בכך הן מקלות על כל העוסקים במלאכה ובכללן הדיירים בדירות הקיימות שבעצם הופכים שותפים לדרך ויוצרות ביטחון ושקיפות.
דירות תמ"א 38 מבוקשות בגלל המיקום במרכז הערים / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
- אילו ערים נוספות לדעתך יגבירו את פעילות ההתחדשות העירונית בשנים הקרובות?
"בת-ים היא ההבטחה הגדולה הבאה בתחום. העירייה מקדמת שם היתרי בנייה לפרויקטים רבים במרכז המתיישן, בדגש על פינוי-בינוי, מה שיוסיף לה אלפי יחידות דיור חדשות. בעיר מבינים כי מגדלי הדירות שנבנו על קו החוף מתחילים למצות את עצמם עם מחירים שקרובים למחירי דירות במרכז תל-אביב. על ידי חידוש מרכז העיר, בת-ים תוכל לייצר אלטרנטיבות למשפרי דיור מהסביבה, המחפשים דירות במחירים משתלמים יותר".
"עוד עיר שרצה קדימה עם היקפי פרויקטים שהולכים וגדלים היא אשדוד. בעיר יש מסה של דירות ישנות המצויות בקו ראשון לים שעומדות לעבור התחדשות עירונית, כך שהיתרון הגדול שלהן יהיה נוף פתוח לים, מאפיין מבוקש מאוד. גם נתניה היא עיר שרוצה לעבור מתיחת פנים כוללת. עד היום נבנו שכונות חדשות בפאתי העיר וכעת העירייה מקדמת שם התחדשות של מרכז העיר".
ריקובר מציין עוד שלעומת אשדוד, הרצליה ובת-ים, העושות קפיצת מדרגה בתחום, שתי ערים גדולות נוספות כרגע הן בעלות פוטנציאל לא ממומש. "בפתח-תקווה כמעט ואין התחדשות עירונית, ואני מניח שזה ישתנה בעתיד, כשקברניטי העיר יבינו עד כמה הדבר חשוב לעיר הוותיקה הזו. בראשון-לציון הייתה התחלה מבטיחה, אך במשך הזמן העירייה החלה לבלום את הפרויקטים ונכון להיום לא מתקבלים כמעט היתרים בעיר".
- מה קורה עם הפריפריה, מדוע ההתחדשות העירונית לא תופסת שם תאוצה?
"הפריפריה לא רווחית עדיין ליזמים עקב מחירי הדירות הנמוכים יחסית למרכז הארץ. יחד עם זאת ישנן שתי ערים בולטות יחסית - באר-שבע, שם מעודדת העירייה את היזמים לבצע פרויקטים של פינוי-בינוי או תמ"א חיזוק בבניינים הנמצאים בסמוך לעורקי התחבורה הראשיים של העיר; בקריית מלאכי הסיפור קצת יותר מורכב, שכן מתוכננים בה מגה פרויקטים של פינוי-בינוי שיוסיפו אלפי דירות לעיר במקום מאות דירות ישנות קיימות. יחד עם זאת, מדובר על תוכניות שייקח זמן רב לאשר אותן כך שהן כלל לא וודאיות".
- הריבוי העצום בפרויקטים גורם מטבע הדברים לכניסתם של יזמים חדשים רבים לתחום, זו מגמה מבורכת בעיניך?
"נכון להיום יש בישראל כ-950 יזמים של התחדשות עירונית וזה חד משמעית עושה טוב לענף. אני עוסק בענף הנדל"ן מזה 28 שנים וב-12 השנים האחרונות רואים שמתחולל בו שינוי מהותי. מענף שהתאפיין בחברות גדולות שבונות בכל רחבי הארץ ושל קבלנים מקומיים קטנים הבונים מדי שנתיים, בניין או שניים בעיר מגוריהם, רואים היום הרבה פנים חדשות וצעירות - יזמים שמביאים איתם תפיסות היי-טקיסטיות יותר לענף.
"עם זאת, יש לזכור כי בענף הנדל"ן, ביחוד תחום הביצוע, לניסיון יש משמעות מאוד גדולה. לכן, אני מאמין שבזמן הקרוב אנחנו נתחיל לראות בעלי מקצוע מתחום הבנייה המסורתית שנכנסים יותר ויותר לתחום הביצוע של התחדשות עירונית. במקביל תהיה צמיחה של חברות ביצוע חדשות שיבואו מתחום ההתחדשות העירונית, מאחר ולסוג בנייה זה דרישות מיוחדות ומי שהחל בכך לפני מספר שנים יש לו כיום יתרון מובהק".
- מה בנוגע לרמת המחירים של דירות ההתחדשות העירונית, היא צפויה להדביק את רמת המחירים של הדירות החדשות?
"דירות פינוי-בינוי ותמ"א 38 הריסה ובנייה הן חדשות לגמרי, כך שמחיריהן זהים למחירי דירות בפרויקטים חדשים. בכל הנוגע לדירות של תמ"א חיזוק, אלו אולי יהיו זולות באחוז או שניים בלבד מדירות חדשות, אבל מצד שני הן נותנות ערך מוסף אדיר לרוכשים, עם מפרטים טכניים עשירים יותר מהמקובל. בנוסף, היתרון הגדול שלהן, התקף לדירות התחדשות עירונית בכלל, הוא המיקום המבוקש במרכזי הערים".
"זוהי הבשורה הגדולה שמביאה איתה ההתחדשות העירונית במרכזי הערים", מסכם ריקובר, "לא רק שמחדשים את מרכזי הערים הישנים והמתפוררים, אלא גם מייצרים דירות חדשות עם מחירים משתלמים במקומות מבוקשים, שלא נותרו בהם עתודות קרקע. זהו מצב בו כולם מרוויחים".
*** קבוצת בכר היא חברת נדל"ן יזמית העוסקת בהתחדשות עירונית במרכז הארץ.
לאתר החברה הקליקו כאן