תחום הנדל"ן, כידוע, מגלגל סכומי כסף עצומים מצד אחד וידוע בשמרנות הרבה שלו מהצד השני. בשנים האחרונות ניכר שינוי, איטי אמנם, בתחום הבנייה למגורים, משרדים ומסחר אולם, במיוחד בישראל, נדמה כי עדיין ההתקדמות איטית מאוד למרות שינויים טכנולוגיים עמוקים המאפשרים לבצע קפיצת דרך מהותית.
עם זאת לצד תחום הבנייה למגורים השמרני יחסית, תחום ההשכרה, בעיקר לטווחים קצרים של מספר ימים או שבועות, עובר מהפכה על רקע ההתקדמות הטכנולוגית וכניסת אתרי אינטרנט שונים לפעילות בתחום. רשת Barnes העולמית, המתמחה בעיקר בייעוץ ומכירת נכסי יוקרה, זיהתה את המגמה הזאת ונכנסת בימים אלה לפעילות בתחום הצומח של "רכישת נכסים חברתית" (כלומר על ידי מספר רוכשים) במקביל לשימוש בטכנולוגיות חדשות לצורך ניהול הנכסים והשגת תשואה גבוהה יותר, בעיקר בתחום ההשכרות לטווחי זמן קצרים.
ל-Barnes רשת סניפים ב-15 מדינות בעולם ואת הסניף הישראלי, שנפתח ב-2014, מנהל אלן ויזמן. לאחרונה הצטרף לחברה אריה גץ שאחראי על פיתוח הטכנולוגיות ומיזמים חדשים. בריאיון ל"גלובס" מספרים שניהם על השינויים בתחום נכסי היוקרה ומה הרשת מתכננת לעשות על רקע השינויים האלה.
"בארנס מתרכזת בפלח השוק של האנשים האמידים מאוד בעולם, כאלה עם מיליון דולר ויותר, ויש כיום כ-34 מיליון איש בעולם המוגדרים כמיליונרים בדולרים. ולפי קבוצת מחקר כל 5 דקות נוסף מיליונר חדש בעולם, כלומר ב-2016 נוספו 2.4 מיליון מיליונרים חדשים. ויש כ-125 אלף אנשים בעולם עם נכסים של יותר מ-50 מיליון דולר וזה סגמנט שצומח בכ-20% בשנה, שזה המון. בארנס היא רשת בינלאומית שנמצאת ב-14 מדינות עם 70 סניפים", אומר גץ.
בשנתיים האחרונות פתחתם עוד סניפים?
ויזמן: "כן. פתחנו סניפים חדשים בקצב של אחד בכל חודש. אנחנו כמובן פותחים סניפים במקומות שיש שם ריכוז גבוה של עשירים. את הסניף בישראל פתחנו ב-2014 ויש לנו כאן המון עבודה".
גץ הגיע ל-Barnes בחודשים האחרונים. לפני כן עבד בחברת הייעוץ שלדור והקים בתקופת הפריחה של ההיי-טק חברת היי-טק שהעסיקה בשיאה יותר מ-100 עובדים בתל-אביב. לאחר מכן עבר לצרפת, הקים וניהל את הפעילות של ריטליקס בצרפת. לפני כשנה חבר לאלן ויזמן במטרה לשלב את ההזדמנויות שמייצרת הסביבה הטכנולוגית המתקדמת בישראל עם הנדל"ן להשקעה.
אז מה אתם מנסים לעשות בעצם?
גץ: "שני דברים. אנחנו מנסים להסתכל על המיליונרים הצעירים, החדשים, ולא רק עליהם ולהציע להם מוצרים ושירותים חדשים. הצעירים של היום שונים בהתנהגות לעומת דור ההורים".
במה זה מתבטא?
גץ: "כרבע מהאחזקות של המיליונרים מושקע בנדל"ן, והרוב בנדל"ן למגורים. ולכ-60% מהם יש כמה דירות. עם פעם הוא היה קונה דירה אחת ב-15 מיליון דולר אז היום המגמה היא לקנות כמה דירות בסכומים יותר קטנים. ולבארנס יש יכולת להחליף אינפורמציה ולשתף פעולה בין כל הסניפים בגלל שאנחנו שותפים כך שיש אפשרות לנצל הזדמנויות בכל העולם למעשה. לדעתנו תעשיית הנדל"ן עומדת בפני שינוי ענק ואנחנו מנסים לזהות את השינויים שבדרך ולנצל את מה שקיים בתוך הבית ואת העוצמות של תעשיית ההיי-טק הישראלית ולהתקדם עם השינוי, לא לפגר מאחור".
"מהפכה טכנולגוית לצד מהפכת מימון ההמונים"
מה משתנה בעיקר?
"יש אינסוף שינויים קטנים הקשורים לטכנולוגיה, ואני כמובן לא מדבר על ישראל אלא על כל העולם. למשל בתחום העיצוב בתוך הנכס היום אפשר להתחבר בקליק אחד לבעלי המקצוע, לראות את הנכס מרחוק כאילו אתה נמצא בתוכו ועוד.. אז לצד המהפכה הטכנולוגית יש את מהפכת מימון ההמונים".
ואיך אתם נכנסים לזה?
גץ: "אנחנו רוצים להיכנס ולתרום גם בצד הטכנולוגי וגם בצד הכלכלה השיתופית. אנחנו רוצים לאפשר לקנות נכס בחו"ל ולהשכיר אותו בטווחים קצרים, כשהמשקיע יכול לשמור לעצמו שבוע או יותר במשך השנה. אתה יכול לעשות את זה לבד או עם עוד 4 שותפים לכל היותר. כלומר, דירה בברצלונה למשל שפעם היית צריך לקנות אותה לבד בתור משקיע, מהיום אתה יכול להתחבר עם עוד כמה חברים ולקנות דירה ביחד ב-500 אלף אירו למשל, כשכל אחד מביא מהבית 100 אלף אירו. זה הרעיון".
זה כבר לא נכסי יוקרה. יש בברצלונה דירות ב-500 אלף אירו?
"כן. אפשר למצוא דירות של 100 מ"ר. אנחנו למעשה נכנסים לשוק ההמוני. אז אם אתה קונה דירה בברצלונה ושומר לך שבוע בשנה ואתה יכול לנצל אותו".
ומה התשואות שאפשר להשיג היום?
ויזמן: "בגלל שהמיזם הזה מיועד להשכרות לטווח קצר ולא לטווח ארוך אני מאמין שנוכל להגיע לתשואות של 7%-8% במקומות כמו פריז, ברצלונה או ליסבון. כמובן שאנחנו לא מבטיחים את זה שכן התשואה יכולה לעמוד גם על 4%. אנחנו נשכיר ונטפל בכל הסידורים שמסביב, למצוא דיירים כל הזמן, לתחזק את הדירות וכו...".
מי ינהל את הנכס?
"יש לנו אנשים שעושים את זה בכל מדינה ומדינה".
וכמה אתם לוקחים עבור השירות?
"בדרך כלל זה נע סביב 15%-20% מההכנסות של הנכס. התשואה נטו אחרי ההוצאות יכולה להגיע ל-7%. כמובן שאנחנו לא מבטיחים את זה אבל אפשר להגיע לזה לפעמים, ואפילו יותר".
משקיעים בדרך כלל לא יחפשו לשמור לעצמם את השבוע, הם רוצים תשואה טובה...
ויזמן: "נכון. אבל אצלנו אפשר יהיה לנצל את הרשת הגלובלית ולהחליף את השבוע שלך בברצלונה למשל עם מישהו אחר שיש לו נכס בלונדון, מדריד או בכל מקום אחר בעולם".
ואם מישהו ירצה למכור אחרי שנה למשל?
ויזמן: "נמצא לו קונה. זאת העבודה שלנו. אנחנו יודעים לתת תשואה ולמצוא קונים או מוכרים. החידוש כאן האפשר לבצע רכישה של עד 5 שותפים בניגוד למצב עד היום שהרכישות היו של משקיעים בודדים. בליסבון אנחנו מוכרים נכסים טובים במחיר של 2000 אירו למ"ר ובעיר הישנה שם במיקומים טובים אפילו בניינים במחיר של 1,200 אירו למ"ר".
אגב מה קרה למחירי הדירות בפריז בשנה וחצי האחרונות?
ויזמן: "מאז הפיגועים הגדולים בפריז בנובמבר 2015 הייתה קפיצה גדולה מאוד במכירות בפריז ובצרפת. גם בגלל הריבית הנמוכה וגם בגלל המצב הקשה נוצרה הזדמנות ומי שניצל אותה הרוויח בגדול. אצלנו בבראנס 2016 הייתה השנה הכי טובה עם צמיחה של 40% במכירות. זה מכיוון שגם היה לנו מלאי גדול, ויש לנו 10 סניפים בפריז, גם המחירים היו נוחים וגם הריבית הייתה מאוד נמוכה, והיא עדיין נמוכה, אז מי שניצל את זה הרוויח".
המשקיעים מגיעים מכל העולם?
"כן. יש הרבה משקיעים אירופאים כמובן אבל לא מעט אמריקאים, סינים, הודים, דרום אמריקה".
גץ: "אז אנחנו מפתחים מוצר שמשלב הנאה ועסקים בשילוב הטכנולוגיה. כלומר מיליוני ישראלים שכבר נוסעים ומטיילים במקומות האלה באירופה יכולים תוך כדי הטיול לבדוק נכסים ואולי גם לבצע רכישה".
איפה נכנסת הטכנולוגיה?
"כשאנחנו בודקים כל מיני השקעות עכשיו, זה על רקע ההנחה שלנו שיהיו אינסוף שינויים בתחום הנדל"ן בשנים הקרובות. יש לנו משרדים ב-15 מדינות בעולם עם 600 איש בסך הכל, ואנחנו מציעים לסטארט-אפים ישראליים להיכנס ולעבוד בתוך הרשת העולמית של בארנס. ובמקביל מחפשים להשקיע בסטארט-אפים מתאימים. אנחנו בודקים בימים אלה כל מיני אפשרויות השקעה".
יש לך דוגמא?
"כיום עדיין רוב הקשר בין בעלי הנכסים לאנשים שמחפשים לשכור נכס לטווח קצר הוא לא מקצועי כל כך וצריך להפוך את זה ליותר מסודר. יש התקדמות אמנם אבל יש עוד הרבה עבודה לעשות".
השכרה לטווח קצר היא מן הסתם הרבה יותר מסובכת...
גץ: "נכון. צריך לעשות אופטימיזציה בכל מיני זוויות וכיוונים כמו מחיר, סוגי לקוחות ובכלל ניהול נכון של הנכס. והטכנולוגיה היום מאפשרת את זה, רק צריך לעשות את החיבורים המתאימים. אז המטרה שלנו היא לבחון את כל התחומים הקשורים לעסק שלנו ולהכניס פרויקט טכנולוגי אחד או שניים כל שנה. אנחנו בודקים אפשרות לעשות בסוף השנה אירוע שיכלול הרבה סטראטאפים ותחרות שבסופה אחד או שניים ייבחרו על ידי בארנס, שתעזור להם להתפתח וגם תשקיע בהם סכומים שיכולים להגיע לכמה מיליוני דולרים".
"יש כאן את הטכנולוגיות הכי טובות בעולם"
אתם מחפשים סטארטאפים רק בישראל?
ויזמן: "כן. כאן יש את הטכנולוגיות הכי טובות בעולם. אז אנחנו רוצים שהסניף הישראלי של בארנס יקים את התשתית הטכנולוגית עבור הרשת העולמית. הם מחכים שאנחנו נביא להם את הפתרונות. הטכנולוגיה לשינוי ענף הנדל"ן להשכרה לטווח קצר תגיע מכאן, מישראל. יש כאן את כל הכלים, הטכנולוגיות והאנרגיות".
אגב למה החלטתם על רף של 5 אנשים לצורך השקעה בנכס?
ויזמן: "זה נראה לנו מספיק ולא מסובך מדי. המטרה היא להיכנס לשוק ההמונים, כלומר אנשים שיש להם פחות ממיליון דולר, אפילו 100-200 אלף דולר, להשקיע בנכס. אנחנו בעצם נותנים את האפשרות לחיות כמו מיליונר אפילו שאתה לא מיליונר. למשקיע כזה יכול להיות חלק מדירה בלונדון, חלק מדירה בפריז וחלק מדירה בברצלונה למשל".
נכון להיום איפה אפשר להשיג את התשואה הכי טובה?
"במקומות מסוימים בספרד ופורטוגל יש היום נכסים טובים מאוד במחירים זולים יחסית. יש המון המון מידע שזורם כל הזמן ואנחנו יודעים לעשות את השימוש הנכון בו ועכשיו רוצים גם לנצל את זה להיכנס לפלח שוק נוסף".
גץ: "אנחנו כרשת רוצים למעשה לבנות מכונה, פלטפורמה, שתוכל להשתפר כל הזמן ולספק את הנתונים והשירות וכל מה שצריך עבור הלקוחות שלנו לאורך זמן. זה הדגש - מהלך לטווח ארוך".
מתי המערכת הזאת אמורה להתחיל לפעול?
גץ: "אנחנו מקווים להתחיל ממש בקרוב. תוכנית השרינג של נכסים מתחילה עכשיו, בקיץ. ההשכרה לטווח קצר קיימת אצלנו כבר הרבה זמן וכעת ההתפתחויות בהיי=טק מאפשרות לנהל את הנכסים בצורה טובה יותר עם גמישות גבוהה. הקרן הטכנולוגית שלנו תוזנק בחודשים הקרובים והיא צפויה להיות בהיקף של 10-20 מיליון אירו".
ויזמן: "היום הטכנולוגיה למעשה מאפשרת לשוכר לטווח קצר להגיע לבית, להיכנס, לשהות שם ולשלם בסוף ללא מגע יד אדם. כלומר, לא צריך שיהיה שם מישהו שיקבל אותו בכניסה וביציאה, בכל נעשה באופן אוטומטי, גם באמצעות רובוטים שונים וחלק גדול מהטכנולוגיות שמאפשרות את זה פותחו כאן בישראל".
גץ: "יש תחרות על סטארטאפים טובים אבל בתחום הנדל"ן, למרות שזה תחום שיש בו המון המון כסף, עדיין אין קרנות ספציפיות שמתמחות ומשקיעות בחברות צעירות הפועלות בתחום הזה. לנו יש קשר כמובן להרבה מאוד משקיעים פוטנציאליים שיכולים להזרים כספים לסטארטאפים שהם יאהבו, מלבד הכסף שלנו. אגב, אנחנו מחפשים דברים שכבר סיימו פיתוח, טכנולוגיות שהוכיחו את עצמן ופועלות, ולא דברים שנמצאים בפיתוח".