*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
מערכת היחסים בין היזם לבין הדיירים בפרויקטים של תמ"א 38, הינה מערכת לטווח ארוך המתהווה, החל משלב טרום החוזה ועד לתום שנת הבדק. אם ננסה לכמת את התקופה למספרים ממוצעים, הרי שמדובר על 5-7 שנים. התקופה כוללת זמן ממוצע של שנה וחצי עד חתימת החוזה מול היזם הנבחר, שנתיים עד להיתר הבנייה לפרויקט, שנתיים נוספות המייצגות תקופת בנייה ממוצעת של הפרויקט ושנה נוספת לבדק בתום תהליך הבנייה.
רבות דובר על מערכת היחסים בין היזם לדייר בתקופת התנעת הפרויקט עד למועד החתימה, אך למעשה, חלק משמעותי מהפעילות ומעורבות הדיירים נדרשת למעשה בתום תקופה זו. ישנה סברה כי החל משלב החתימה, הדיירים הופכים לצד פסיבי להליך ולא כך הדבר. בעזרת תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38, נתאר כיצד משתלבים הדיירים בשלבים המתקדמים יותר של תהליך התמ"א 38: מה עליהם לעשות וכיצד עליהם לשתף פעולה עם היזם ונציגיו על מנת להפוך את החיבור למנצח? ולכזה המאפשר קידום מהיר ויעיל לצורך השגת תוצאות אופטימליות.
שלב הכנת הבקשה להיתר: במהלך שלב זה, היזם ויועציו עמלים על הכנת התכנון המפורט של הבניין (הגשת הגרמושקא), המהווה עבור הדיירים האסמכתא והחותמת הראשונית לתרגומו של החוזה לאבטיפוס סכמטי של המוצר המוגמר. עד לשלב זה נאחזו הדיירים במצגות והדמיות יפות שבפועל אומרות מעט על הפרויקט. על הדיירים לוודא שהתוכניות אכן כוללות את כל ההבטחות שהתחייב להן היזם בחוזה. לצורך הבדיקה על הדיירים להיעזר בנציגיהם המקצועיים, קרי העו"ד, המפקח והשמאי. על הדיירים להבטיח כי התכנון המכיל בין היתר את חתכי הבניין, המידות ושאר פרמטרים תכנוניים עולה בקנה אחד אל מול החוזה. בתום תהליך הבדיקה יחתום כל דייר על הגרמושקא, המקורית או המתוקנת, כך שבחתימתו מאשר הדייר את התכנון המפורט להיתר.
שלב הוצאת ההיתר: בשלב זה הדיירים הינם פאסיבים יותר, שכן התהליך מתבצע בין היזמים לבין הגורמים הרלוונטיים ברשות המוניציפאלית. הדיירים המעורבים יותר בשלב זה הם דווקא אותם סרבנים אשר לא חתמו על הגרמושקא, במידה וישנן כאלה.
שלב התיעוד: בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים היזם מתעד ומצלם את דירת הדייר בטרם מתחילות העבודות. במקרים בהם הדיירים מפונים מדירתם לאורך תקופת הבנייה כולה או לחלופין לפרקי זמן קצובים מתוכה, על הדייר לוודא כי היזם יוציא פרוטוקול מוסדר המתאר את מצב הדירה טרום היציאה. כך שבמידה ונעשים נזקים לפנים הדירה המקורי במהלך הבנייה, הוא ישופה על ידי היזם.
שלב תכנון פנים הדירה: בשנים האחרונות חלה תמורה חיובית בכל הקשור לשירותיות היזם. כך למשל, רוב החברות היזמיות בתחום התמ"א 38, בעיקר באזור תל אביב, מעניקות לדיירים אפשרות לבצע שינויים פנים דירתיים, ללא עלות נוספת בתקופת טרום הבנייה. לצורך כך מאפשרים היזמים לדיירים להיפגש ללא עלות עם אדריכל הפרויקט על מנת להתאים את פנים הדירה לשימוש האופטימלי שלהם. אגב, מדובר על שירות שאינו ניתן לרוכשים של דירות "רגילות", שכן באלו התכנון הפנימי הוא מוצר מוגמר ובמידה ורוצים לעשות שינוי כזה או אחר על הרוכשים לשלם על כך.
בפרויקט תמ"א 38, לכל דייר עומד נציג שינויי דיירים מטעם החברה האמונה על יישום דרישותיו, תוך כתיבת פרוטוקולים מסודרים והמצאת תוכניות דירה בהתאם המופקדות בתוך תיק דייר. במידה והדיירים רוצים לשדרג את המפרטים, נציג השינויים אומד את עלות השדרוג. במקרים רבים מעניק היזם לדייר הנחה מסוימת על המחירון, בניגוד למתנהל את מול רוכש דירות יזם. רייפמן טוען כי בשלב זה מתבלט, שוב, יתרונם היחסי של היזמים המבצעים פרוייקטים בעצמם (יזם-קבלן), שכן אז מתאפשרת גמישות רבה יותר והידע הניכר בבנייה מאפשר להגיע לתוצאות תכנוניות טובות יותר ולפיקוח מחמיר על השינויים.
שלב הפינוי וההריסה: (שלב ה-money time) לדיירים ניתנת התראה של מספר חודשים לפני שלב זה, האומרת כי עליהם להתחיל לחפש מקום דיור חלופי למשך שלב הבנייה. על הדיירים להיערך לכך מבעוד מועד ולהתחיל בחיפוש כבר בשלבים מוקדמים יותר. במקרים רבים היזם עצמו עוזר לדיירים במלאכת החיפוש ובמידה ומערכת היחסים בין הצדדים מספיק קרובה, לעיתים אף חותם על חוזה השכירות הזמנית אל מול המשכיר בעצמו ומעניק לאחרון ערבות מטעמו. ביתר המקרים החתימה נעשית על ידי השוכר והיזם מחזיר לו את הוצאות השכירות כפי שנקבעו בחוזה.
שלב האכלוס: לאחר שמתקבלת הודעה מטעם היזם כי מועד האכלוס קרב, על הדייר להצטייד במפקח ועו"ד מטעמו לבדיקת הממכר. ביחד עם מהנדס היזם השלושה מוציאים פרוטוקול מסירה מוסדר באשר לדירה הנמסרת ולליקויים הקיימים בה, במידה ויש כאלו, תוך התחייבות היזם לתקנם תוך זמן מוגדר.
שלב שנת בדק: על הדיירים להיות ערים לכך כי גם לאחר תום הפרויקט, "אבא ואמא" עדיין נמצאים בסביבה ואחראים למשך שנה מתום האכלוס לתיקון ליקויים בדירה ובבניין.
בשורה התחתונה אומר רייפמן כי "אם כל הכבוד לסאגת בחירת היזם והחתימה מולו, את הפידבק האם הבחירה הייתה נכונה, יקבלו הדיירים בתקופה שאחרי החתימה. ככל שהדיירים יידעו מה עומד בפניהם, כך הם יוכלו להיערך בהתאם. בתור יזם מבצע חשוב לי להבהיר לדיירים מהן זכויותיהם שכן הדבר מגביר את שיתוף הפעולה מצידם ואת שביעות הרצון שלהם לאורך התהליך ובתומו, הרי בסופו של דבר הם הנכס החשוב ביותר שיש לי והשגרירים הכי חשובים של העסק שלי".
חברת יעז