"מחיר למשתכן של משה כחלון זה ניסוי מעבדה גדול"

לשאלה מה היה מציע לשר האוצר משה כחלון לטיפול בבעיות שוק הדיור, משיב אבישי בן חיים מנכ"ל ובעלי חברת רוטשטיין בלי היסוס: "הייתי אומר לו שיתלווה אליי ליום שלם. שיראה מה אנחנו עוברים כדי לקבל טופס 4 או היתר בנייה. את כל שרשרת המזון, מרכישת הקרקע ועד להיתר. שיראה איך אנחנו תלויים בחסדי פקידים, שאם איזו פקידה חולה כמה ימים, הכל מתעכב. שיראה שהדרישות בעיר אחת לא דומות לדרישות בעיר אחרת, אפילו הבניין אותו בניין".

- אבל לפחות הוא מוריד את הביקושים באמצעות מיסוי הדירה השלישית למשל.

"מה ההיגיון שבעל דירה ששווה 6 מיליון שקל בתל אביב, ישלם פחות מס מבעל 3 דירות בבאר שבע, בחיפה ובנס ציונה. יש להם רצון טוב באוצר, אבל הם יורים לכיוונים מנוגדים".

את חברת רוטשטיין ייסד איש הלח"י דוד רוטשטיין, שעלה מרוסיה לישראל ב-1920. הוא בנה בקיבוצים, במעברות והקים מבני ציבור בהם בית המשפט בבאר שבע, תיכון עירוני א' בתל אביב, מחלקת השיקום בבית חולים איכילוב, בית היולדות בבית חולים תל השומר, ואפילו את הספרייה בכור האטומי בדימונה, את בתי הזיקוק בחיפה ואת בית עמנואל בר"ג, שנקרא על שם בנו שנהרג במלחמת 48'. אחרי מותו, בשנת 1978, זכה לכינוי "רב קבלן".

צוקרברג הרוסי

לפני 30 שנה מכר רוטשטיין את החברה ליעקב גונצ'רובסקי שכיהן גם כסגן יו"ר ארגון קבלני תל אביב. ב-2007 מכר גונצ'רובסקי את החברה לקבוצת אנשי עסקים שכללו את שמואל לבייב, אחיו של לב לבייב, בעל השליטה בחברת אפריקה ישראל. בינואר 2008 נכנס אבישי בן חיים לכהן כמנכ"ל החברה לאחר שכיהן כמנכ"ל חברת מנרב בנייה. בתחילת 2014 הודיע בן חיים על פרישה מהתפקיד, לאחר שחבר לאיש העסקים יצחק מירילשווילי, בנו של האוליגרך מיכאיל מירילשווילי, והשניים החליטו לרכוש יחד חברת נדל"ן למגורים.

על פי פרסומים, מירילשווילי הבן, המכונה "מארק צוקרברג הרוסי", פיתח יחד עם שותף תוכנה דומה לפייסבוק, שהפכה לרשת החברתית הפופולארית ברוסיה בשם "וי-קונטקטה". במהלך 2013 מכר את חלקו (40%) ברשת, תמורת 1.12 מיליארד דולר, לפי שווי חברה של 2.8 מיליארד דולר.

האקזיט של מירילשווילי בגיל 28 הפך אותו לאחד הצעירים העשירים בישראל וברוסיה. כיום, בגיל 32 בלבד, הוא מתגורר בהרצליה עם אשתו ושני ילדיו, מחזיק בין היתר בשליטה בערוץ 20, בקרן יסודות העוסקת בתשתיות ואנרגיה, ברשת חנויות תשמישי קדושה, בחברת נדל"ן מניב ובשנים האחרונות מחפש דרך לנדל"ן למגורים.

בן חיים ומירילשווילי רכשו את רוטשטיין באמצעות חברת "אבני שוהם", ש-80% ממנה מחזיק מירילשווילי ו-20% בן חיים, תמורת 101 מיליון שקל, אותם העמיד מירילשווילי כהלוואת בעלים לאבני שוהם. בסך הכל מחזיקה אבני שוהם ב-79% מחברת רוטשטיין וביתרה מחזיק הציבור.

כמה מירילשווילי מעורב במה שקורה? האם הוא רואה מגרשים לפני רכישה? "בטח, והוא יודע לתת עצות חכמות", מדגיש בן חיים, "הוא עצמו דירקטור בחברה, והמנכ"ל של החברה שלו, רואה חשבון סעדיה עוזרי, יושב בחברה כדירקטור. הוא מעורב מאוד, אך נותן חופש לנהל. מירילשווילי גם יודע לתת כתף כשצריך, ונתן הלוואת בעלים לעסקה בקרית מלאכי, שם קנינו את הקרקע ל-3,000 יחידות דיור במסגרת במב"י (התמחרות מול השותף). זה לא היה קורה אלמלא זאת".

- רוטשטיין התחילה את דרכה כחברה מבצעת, והיום אתם גם יזמים וגם מבצעים. בימים טרופים אלה הביצוע עדיין משתלם?

"בעבר ביצענו עבורנו ועבור אחרים, היום אנחנו מבצעים רק עבור עצמנו. כשיש הרבה פרויקטים במקביל, אנחנו לוקחים גם קבלן מבצע. ועדיין, יש יתרונות בחברת ביצוע משלך: שליטה בלוחות זמנים, בטיב העבודה, הוזלת העלויות באחוזים בודדים. החיסרון הגדול הוא בכאב ראש והיד שצריכה להיות כל הזמן על הדופק. מתחילים לבנות כשיש חוקים מסוימים וכשמסיימים, החוקים כבר שונים".

רוטשטיין מקדמת כיום 2,800 יחידות דיור, מתוכן 1,000 יחידות דיור בביצוע. שני פרויקטים גדולים הם 900 דירות בשכונה החדשה בבאר יעקב (442 דירות מהן נמצאות בבנייה וחלקן אף אוכלסו), ופרויקט בקרית מלאכי, בו היא שותפה (40%) עם חברת צפחה אינטרנשיונל (35%) וביתרה מחזיק משקיע חרדי. מדובר בקרקע בדרום קרית מלאכי, הסמוכה לכפר ורבורג ולבאר טוביה, המיועדת להקמת 3,000 יחידות דיור, 222 מהן כבר בבנייה, בנוסף לזכויות ל-13 אלף מ"ר שטחי מסחר ו-13 אלף מ"ר שטחי משרדים".

- לא חששתם ללכת על קרית מלאכי?

"כל פרויקט שמציע דירות חדשות 4 חדרים סביב מיליון שקל במרחק 40 דקות נסיעה מהמרכז הוא סביר. עובדה שמכרנו 222 דירות בזמן קצר, ופתחנו עכשיו את שלב ב'. בקרוב גם תיפתח תחנת רכבת בכפר מנחם, דקות ספורות מהפרויקט, שתשפר את הנגישות. גם כשאני התחתנתי גרתי עם אשתי בדירת 48 מ"ר באשדוד ונסעתי כל יום לעבודה בתל אביב. אז מה?".

"יתרונות לבורסה"

בנוסף לפרויקטים חדשים, החברה מקדמת גם תוכניות התחדשות עירונית, לרבות פרויקט תמ"א 38 בבניין ברחוב גולומב 8 ברמת גן, ופרויקט פינוי בינוי בן 137 דירות בבת ים, שנמצא בהפקדה בוועדה המחוזית.

- איך קורה שחברה המקימה שכונה של 3,000 יחידות דיור בקרית מלאכי, מוכנה להשקיע מאמץ בבניין בודד שעובר תמ"א 38?

"כדי לא להחזיק את כל הביצים בסל אחד, יש לנו 400 יחידות דיור שאנחנו מקדמים בהתחדשות עירונית. אנחנו רואים בהתחדשות עירונית מנוע צמיחה חשוב, במיוחד כשכל המכרזים של הממשלה היום הם במחיר למשתכן".

לאחרונה, הנפיקה רוטשטיין אג"ח בסכום כולל של 58.75 מיליון שקל (בריבית שקלית של 3.8%). למה ללכת לשוק ההון, אם בחברה מנופפים בבעלים עם כיסים כל כך עמוקים?

"עדיין יש יתרונות לחברה בורסאית עם נגישות לשוק ההון. אני מוכר דירות, וטוב גם לי וגם לקונים שהשקיפות היא אבסולוטית.

"היתרון הוא גם מול הבנקים. נכון שחברה פרטית מבוססת לא צריכה לגייס כסף בבורסה, אבל אנחנו עדיין לא שם. אנחנו מתבססים. התועלת בגישה לשוק ההון עולה על הנזק", מסכם בן חיים.

"מחיר למשתכן זה ניסוי מעבדה גדול"

חברת רוטשטיין עוד לא נטלה חלק במכרזים החדשים של האוצר, במודל מחיר למשתכן. בן חיים אומר מספר כי ניגשו למכרז מחיר למשתכן בראשון לציון "במחיר שפוי", אך לא זכו.

- לא תתמודדו יותר במכרזים של מחיר למשתכן?

"אנחנו תמיד בודקים מכרזים ואולי גם נתמודד, אבל יש בעיה. בעפולה למשל, המחירים שזכו בהם היו לא ריאליים. 6,500 שקל למ"ר הוא מחיר בעייתי, ושולי הרווח הנמוכים לא משאירים מקום לטעויות. אני שומע על קבלני מחיר למשתכן שלוקחים קרמיקות מסין כדי לחסוך בעלויות, וזה מראה שמשהו בא על חשבון משהו.

"לא מבינים בממשלה שגם אם יתנו ליזם להרוויח 15% על פרויקט, זה בקושי 5% אחרי הוצאות מימון ואחרות. נראה עוד 3-4 שנים מה יקרה עם פרויקטים שזכו בהם במחירים מוזרים. זה בעיקר ניסוי מעבדה גדול ואני לא מבין את ההתעקשות שכל המכרזים יהיו מחיר למשתכן.

"הפיתרון לדעתי הוא פרויקט בתמהיל שחצי ממנו מחיר למשתכן וחצי פרויקט רגיל. המודל כרגע הוא טעות בקונספט וזה ישתנה".

- אבל אתה מדבר כמובן כאינטרסנט. היזמים לא באמת רוצים שמחירי הדירות יירדו.

"זה לא נכון. אני לא רוצה שמחירי הדירות יעלו, כי אם הם יעלו גם מחירי הקרקעות יעלו. מחירים גבוהים משמעותם סביבה עסקית מסוכנת, וסביבה כזאת לא טובה לנו".