הבניין ברחוב אלפסי 3 בשכונת רחביה בירושלים / צילום: צבי מרמור
העסקה: ברחוב אלפסי 3 בשכונת רחביה בירושלים נרכשה דירת 3 חדרים, בשטח של 78 מ"ר, תמורת 3.38 מיליון שקל. הדירה בקומה הראשונה בבניין וללא חניה. הבניין נמצא במרחק כמה דקות הליכה ממעון ראש הממשלה ברחוב בלפור.
● תיקון החוק שמפלה לטובה יורשי דירה בפרויקטים של פינוי בינוי
● התוצאה המפתיעה והמטרידה של מחדל החימושים: תידחה בנייתן של 36 אלף דירות במרכז
● עסקאות השבוע | בכמה נמכרה דירת 2.5 חדרים להשקעה בשכונת פלורנטין בתל אביב?
הסביבה: רחביה היא מהשכונות הוותיקות והיוקרתיות של ירושלים. היא נמצאת במרכז העיר, דרומית מערבית למרכז ההיסטורי, מזרחית לשכונת טלביה, מערבית לעמק המצלבה וצפונית לשכונת קריית שמואל. הרחובות הראשיים בשכונה הם רחוב רמב"ן ורחוב עזה המהווים צירי תנועה ראשיים ברמה העירונית.
היסטורית, שטחי השכונה היו בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוכסית עד תחילת המאה שעברה, אז היא פשטה את הרגל, וקק"ל והכשרת היישוב רכשו את השטחים.
מתכנני השכונה הראשונים - ריכרד קאופמן (לרחביה א'), אליעזר ילין ודוב קוצ'ינסקי (ליתר השטחים) - ערכו תוכניות לשכונת גנים ירוקה, המשלבת מגורים, גינות ושטחים ציבוריים. מרבית רחובות השכונה נקראו על שם חכמי ספרד, ותושבי השכונה הראשונים היו בני משפחות ספרדיות מבוססות, בני משפחות אשכנזיות של ותיקי הישוב ואנשי העלייה השנייה והשלישית.
בשנות ה־30, עם התרחבות השכונה, נכנסו עולים ממרכז אירופה ומזרחה ובעיקר יוצאי גרמניה.
בסוף שנות ה־50, עם אישור תוכנית מתאר ירושלים שהגדילה את אחוזי הבנייה ל־75%־120%, בהתאם לסיווג האזור ולשטח המגרש, החלה בניית בתי דירות. חלקם נבנו תוך הריסת המבנים הקיימים וחלקם כתוספות לסגנונות הראשונים, שהיו אקלקטי, באוהאוס, פואבלו אספניול וגם מבנים רגילים, שבאחד מהם נמצאת הדירה שעליה בוצעה העסקה.
שימור: בשנים האחרונות אושרה בשכונה תוכנית 9988, המאפשרת זכויות לבנייה חדשה ולתוספות בנייה. כמו כן, בתהליך התכנון נערך סקר, ונקבעו כ־150 מבנים לשימור לפי קטגוריות שונות, לשימור אופי הסביבה: מראה הרחובות ומענה לבעיות התעבורה והחניה.
מחירי הדירות בשכונה: על פי אתר מדלן, דירות 3 חדרים נמכרו, נכון לסוף השנה שעברה, במחיר ממוצע של 2.94 מיליון שקל, או כ־50 אלף שקל למ"ר.
"אלה רמות המחירים", מסכים השמאי קובי ביר. "ברחביה, בטלביה, בקטמון ובמושבות מחירי הדירות הסטנדרטיות נעים בין 45 ל־50 אלף שקל למ"ר בממוצע".
עוד על פי נתוני מדלן, המחיר הממוצע בירושלים כולה עומד על 33 אלף שקל למ"ר, כך שרחביה גבוהה בהרבה מהממוצע העירוני.
"רחביה זה הפריים לוקיישן, גם אם מדובר בדירה רגילה במבנה רגיל משנות ה־50, כמו במקרה הזה. המיקום עושה את המחיר".
על פי נתוני רשות המסים, בינואר 2022 נמכרה דירה דומה בקומת הקרקע בבניין, לפי שווי של 2.5 מיליון שקל.
באשר לשכירות, דירת 3 חדרים דומה מוצעת באתר "יד2" ב־8,000 שקל לחודש, אולם בשכונה אפשר למצוא דירות זולות יותר.
ניתוח: מחיר הדירה, 3.38 מיליון שקל, מעט נמוך מטווח המחירים למ"ר, שכן מדובר ב־43 אלף שקל למ"ר. עדיין מדובר בעסקה ברמת מחיר סבירה בהחלט, בהתייחס לנכס ולמיקום.
"הבית צמוד לשדרות בן מימון במיקום מצוין. הבניין הוא בעל אופי מאוד סטנדרטי לבניינים שנבנו בשנות ה־50, והמחיר בהחלט אינו יוצא דופן", מסכם ביר.
נציין כי ירושלים רושמת בשנים האחרונות שיאים בהתחדשות עירונית, עם פרויקטים גדולים של פינוי בינוי שמוסיפים מאות דירות, אולם רחביה מתאפיינת בפרויקטים קטנים יחסית של תמ"א 38.