שכונת גליל ים, הרצליה / צילום: המרכז למיפוי ישראל
הצורך בבניית כמה שיותר דירות חדשות בעשורים הקרובים עלה לא פעם בעשורים האחרונים, וקיבל דגש בתוכנית האסטרטגית 2040 שקבעה ב־2017 כי יש לבנות עוד 1.5 מיליון דירות חדשות בתוך כ־20 שנים.
לא בטוח שנגיע למספר הזה עד 2040, אולם השינוי כבר נראה בשטח, בדמות השכונות חדשות שקמו בשנים האחרונות ושינו את כל סביבתן. עד כמה גדול השינוי? בתצלומי אוויר שהוכנו על ידי המרכז למיפוי ישראל (מפ"י) אפשר לראות היטב את ההבדלים בין המצב ב־2003 למצב ב־2023 בכמה מהמקומות המרכזיים בישראל.
למעט מתחם השוק הסיטונאי בתל אביב, כל השכונות שבחרנו להציג לכם כאן נבנו על שטחים פנויים, והרחיבו את גבולות העיר שבה הן נמצאות.
עצוב לראות שרבות מהן בנויות כ"שכונות בלון", כלומר שכונות שיש להן רק יציאה אחת מה שמבטיח פקקים בבוקר ואחה"צ. בנוסף הן אינן בנויות כרשת של רחובות כך שהתחבורה הציבורית בהן אינה יעילה, והן נבנו רחוק מתחנת רכבת קיימת וללא גישה טובה אליה. כך, התושבים נאלצים להשתמש ברכב פרטי והפקקים בכל אזורים רק מחריפים.
ד"ר יודן רופא, מהמחלקה למדעי הסביבה, גיאואינפורמטיקה ותכנון ערים באוניברסיטת בן גוריון שבנגב, מציין בעניין זה: "הערים המודרנית מתפשטות החוצה. ההתרחבות היא תוצאה של חדירת הטכנולוגיה, ושל שיפור יכולות התנועה שלנו. אנשים שמחפשים יותר רווחה יכולים למצוא אותה גם כשהם מתרחקים ממרכז העיר, אל השכונות החדשות.
"לבעלי הקרקעות שעליהן מוקמות השכונות החדשות זה כדאי כלכלית, כי הם מרוויחים הכי הרבה מהפיכת קרקע לא עירונית לקרקע עירונית. זה מנגנון שפועל משחר העירוניות, אפשר לומר. בסופו של דבר אלו כוחות חזקים יותר מכל כוח קיים בעולם התכנון".
תכנון: "אנחנו משלמים על טעויות העבר"
כשמביטים בתצלומים אפשר להתרשם מהמהפך שעבר כל אזור לאורך השנים, וצריך גם לשאול אם נראה עוד שכונות כאלו בעתיד, וכתוצאה מכך עוד ועוד שטחים פתוחים שייעלמו.
"רוב השכנות המוצגות בכתבה תוכננו לפני שנים, ובגלל שלוקח כל כך הרבה זמן לתכנן אותן, ברגע שכבר יש תוכנית מאושרת - קשה מאוד ללכת אחורה, אף שלפעמים זה מה שצריך לעשות. כך יוצא שאנחנו משלמים היום על טעויות העבר", אומר רופא.
"ייתכן שהשינוי שקרה כאן היה מהיר מדי: הגידול באוכלוסיית ישראל, השינוי הטכנולוגי, השינוי הגיאו־פוליטי; אולי הם היו מהירים מדי בשביל שאנשים יפנימו אותם ואת המשמעויות שלהם. ברוב המקרים אנשים הופכים להיות מקבלי החלטות בגיל מבוגר יחסית, בשלב שבו קשה להם מאוד לשנות את תפיסת עולמם. לכן בדברים מסוימים ישראל 'תקועה' בחשיבה שלא השתנתה מאז שנות ה־50".
ומה בכל זאת היית מציע לעשות?
"אם הייתי יכול לקבוע, הייתי מכוון לחלוקה של שליש־שליש־שליש: שליש מהפיתוח בהתחדשות עירונית, שליש באמצעות התרחבות של שטחים עירוניים שיש בהם תת־ניצול, כולל בצדי דרכים; ושליש בבנייה חדשה - אבל רק במקומות שאפשר לשרת כראוי בתחבורה ציבורית. למשל, סביב תחנות רכבת קיימות בפאתי ערים או במרחבים כפריים.
"ישנם בהחלט מקומות שאפשר לנצל בלי 'לאכול' עוד קרקע חקלאית, ויש כאן עוד דבר חשוב שכדאי לשים אליו לב: אמנם אנחנו אחת המדינות הצפופות בעולם מבחינת מספר הנפשות לקמ"ר, אבל הערים שלנו לא צפופות יחסית. מרכז ברצלונה, מרכז פריז, שלא לדבר על ערים כמו נאפולי - כולן צפופות בהרבה. אז בלתי אפשרי לצופף באופן גורף את כל הערים בישראל פי שניים, אבל חייבים לשנות בפועל את הדרך שבה מתבצע הפיתוח בישראל".
"מאות שכבות של מידע ומפות רקע"
חגי רונן, מנכ"ל המרכז למיפוי ישראל, מציין: "המרכז מצלם את ישראל מהאוויר כבר עשרות שנים. מצילומי האוויר מכינים מוצרים רבים המשמשים לתכנון, פיקוח, מעקב אחר שינויים, ניהול משאבי טבע, עדכון מפות ועוד. באתר המפות הממשלתי ה־GOVMAP ניתן לצפות בתצלומי אוויר בכיסוי ארצי מ־2005 ועד היום ובמאות שכבות מידע ושלל מפות רקע".
השוק הסיטונאי, תל אביב
מיקום מנצח ליד תחנת קרליבך של הרכבת הקלה
שטח: כ־50 דונם
אוכלוסייה: כ־5,500 איש בסוף התהליך
יחידות דיור: כ־1,800 בסופו של התהליך
מה בנו: 11 בניינים בני 14 קומות כל אחד, ארבעה מגדלים בני 48 קומות כל אחד, קניון, מבני ציבור, חניון תת־קרקעי, פארק ועוד
על חורבות השוק הסיטונאי במרכז תל אביב, שפעל 54 שנים ברציפות עד לשנת 2006, הוקמה שכונה חדשה בתל אביב, בין הרחובות קרליבך, החשמונאים ודרך בגין. שטח המתחם הוא 50 דונם, והוא כולל כ־1,800 יחידות דיור, בבניינים בני 14 קומות וארבעה מגדלים בני 48 קומות, שהאחרון מביניהם נמצא בשלבי בנייה אחרונים.
הקרקע נרכשה ב־1.5 מיליארד שקל מחברת תנובה, שבבעלותה היה חלק גדול מהמתחם, ומגורמים פרטיים, והחברות משה ויגאל גינדי, גינדי השקעות ורבוע כחול נדל"ן הקימו את המתחם בפועל.
על תכנון המתחם כולו היו אחראים האדריכלים יעקב יער וטלי יער־קוסט; את מבני המגורים תכנן משרד ישר אדריכלים, ואילו משרד יסקי מור סיון אדריכלים תכנן את המגדלים ואת קניון TLV; את מבני הציבור תכנן משרד אליקים אדריכלים.
על פי אתר מדלן, המחיר הממוצע למ"ר במגדלי גינדי TLV הוא כיום 55 אלף שקל. זו שכונה שתיהנה מנגישות גבוהה ביותר לתחבורה ציבורית, בעיקר הודות לתחנת קרליבך הסמוכה, שמהווה תחנת מפגש בין הקו האדום והקו הירוק העתידי של הרכבת הקלה בגוש דן.
שכונת גליל ים, הרצליה
שכונת בלון עם יציאה אחת בלבד לפקקים
שטח: כ־834 דונם
אוכלוסייה: כ־10,000 איש
יחידות דיור: 4,018 (עשויה לגדול עד 5,000 יח"ד)
מה בנו: מגורים, מרכז מסחרי, פארק עירוני
אף על פי שכבר ב־1991 נחתם הסכם להקמת שכונת גליל ים, התוכנית, שאותה יזם קיבוץ גליל ים הסמוך, אושרה לבסוף רק בשנת 2009, והשכונה החלה לקום רק בשנת 2014. כיום, מרבית שטחי המגורים בשכונה כבר בנויים או נמצאים בשלבי בנייה. בעתיד היא צפויה להתרחב עוד מזרחה.
השכונה כוללת גם קריית חינוך, פארק עירוני בשטח 213 דונם, מרכז מסחרי בשטח 2,100 מ"ר וגם מרכז תעסוקה, בחלקה המערבי - אך לא כולם הושלמו עדיין.
רוב המבנים בשכונה הם בני 8-10 קומות, ובחלקה המערבי היא תציע גם בנייני משרדים עם 30-35 קומות. השכונה תכלול בשוליה גם מכון טיהור שפכים ובית עלמין שבו עד 1,000 מקומות קבורה.
רבים מתושבי גליל ים הם "פליטי" תל אביב, שמצאו בשכונה פתרון נוח גיאוגרפית וכלכלית. גליל ים היא היחידה עד כה בהרצליה שהשתתפה בתוכנית "מחיר למשתכן", והוגרלו בה 1,468 דירות.
כך נוצר מצב שבאותו בניין ובאותה קומה ניתן למצוא שתי דירות בעלות מפרט דומה, ובפער מחירים של כמיליון שקל ויותר. יש לציין כי אף שגליל ים נחשבת לאחת השכונות המבוקשות בפרויקט הדירות המוזלות, רבים מהזוכים נאלצו לוותר עליהן משום שהמחירים היו גבוהים.
כיום, המחיר הממוצע לקניית דירה בשכונה, לפי אתר מדלן, הוא כ־4.7 מיליון שקל, ומחיר השכירות הממוצע - 9,000 שקל בחודש.
מבחינה תכנונית, גליל ים היא "שכונת בלון", עם יציאה אחת בלבד ממנה - ישירות לפקקים. התחבורה הציבורית בשכונה אינה מיטבית. אמנם תחנת הרכבת של הרצליה אינה רחוקה, אך היא נמצאת מעבר לשדרות שבעת הכוכבים הסואנות ולמחלף שבעת הכוכבים, כך שבפועל ניתן להגיע אליה מהשכונה רק ברכב. שביל האופניים שמקיף את גליל ים אינו מגיע אליה, והאוטובוסים אינם יעילים.
שכונת שער העיר, נתיבות
מגרשים לצמודי קרקע לצד דירות מחיר למשתכן
שטח: 1,280 דונם
אוכלוסייה: כ־9,500
יחידות דיור: כ־3,000
מה בנו: 2,570 יח"ד בבניינים ועוד 528 צמודי קרקע
נתיבות הוכרזה כעיר רק שלוש שנים לפני שצולמה התמונה האווירית הראשונה. שכונת נווה שרון (שער העיר), שנמצאת בצפון־מערב העיר, סמוך לכביש 25, מיוחדת בכך שהיא מציעה לצד דירות בבנייה רוויה בבניינים בני 8-12 קומות, גם 528 קוטג'ים צמודי קרקע - דבר שבמרכז הארץ כבר קשה למצוא. מגרש לבנייה עצמית בשכונה, בשטח 325 מ"ר, מוצע למכירה ב־1.1 מיליון שקל.
בכל הקשור לתחבורה, השכונה החדשה נמצאת דווקא בכיוון ההפוך מתחנת הרכבת של העיר, שנמצאת בקצה הדרומי שלה, אבל הנסיעה אינה ארוכה. השכונה קרובה לכבישים 25 ו־34, המובילים לבאר שבע ולמרכז.
מדובר בשכונה מעורבת דתית־חילונית ומשום כך נבנו בה שני בתי ספר יסודיים, אחד חילוני ואחד דתי.
בשכונה הרבה דירות מחיר למשתכן ולכן המחיר הממוצע מסתיר שונות בין הדירות המוזלות לבין אלה הנמכרות בשוק החופשי. לפי נתוני מדלן, המחיר הממוצע בעיר נתיבות עומד על קרוב ל־1.4 מיליון שקל לדירה, ולפי נתוני הדירות שנמכרו בשכונה העסקאות נחתמו סביב המחיר הזה.