המשקיעים שהרוויחו עד מיליון שקל על דירת מחיר למשתכן

תוכניות הדיור הממשלתיות נועדו לעזור למשקי הבית שמתקשים לעמוד במחירי הדיור העולים לרכוש דירה למגורים, אך בפועל רבים מהזוכים בדירות שהוגרלו, לא התכוונו לגור בהן - אלא להשתמש במימון הממשלתי כקרש קפיצה ראשון לשוק הנדל"ן.

● השריפה, החשד לזיוף חתימה והתוצאה: צו הפסקת בנייה למבנה בכפר סבא שהוקם מעל תחנת מטרו מתוכננת 
● ענף הנדל"ן בשפל היסטורי: נתוני המכירות בשנת 2023 נחשפים 

לפי כללי משרד הבינוי והשיכון, ניתן למכור את הדירות לאחר שבע שנים מיום ביצוע ההגרלה או חמש שנים מקבלת טופס 4 - המוקדם מביניהם. ההגרלות החלו ב־2016, וראשוני הזוכים כבר הגיעו לרגע המיוחל שבו ניתן כבר למכור את הדירה. גלובס יצא לשוחח עם כמה רוכשים, שראו עצמם כמשקיעים, כדי לבחון כיצד עבדו הדברים בפועל.

על שיעור המוכרים עד כה ניתן ללמוד מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר מחודש ספטמבר האחרון. הסקירה כללה ניתוח העוקב אחר שני הפרויקטים הראשונים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, שחלפה בהם תקופת "החסימה" למכירת הדירה.

הפרויקטים הם בעפולה ובלוד - "החסימה" הוסרה בדצמבר 2022 ובמרץ 2023, בהתאמה - ולפי הנתונים שהציג הכלכלן, מדובר בשינוי של ממש במצבם של הזוכים כתוצאה מעליית שווי הנכסים בהם זכו.

לפי נתוני הכלכלן, בעפולה 10.9% מהרוכשים כבר מכרו את דירת מחיר למשתכן, ואם כוללים דירות שנמצאות "על המדף", הנתון מגיע ל־14.5%. בלוד עומד שיעור מי שמכרו את דירתם על, 4.5%, ובהכללת הדירות שנמצאות "על המדף" מגיע שיעור זה ל־12.6%.

בהינתן פרק הזמן הקצר יחסית שחלף ממועד תום החסימה, ובפרט על רקע רמת העסקאות הנמוכה בשוק, שיעורי המכירה גבוהים יחסית. רווח ההון הריאלי הממוצע בשני פרויקטים אלו נע בין 635 אלף שקל בעפולה למיליון שקל בלוד.

נראה כי רבים מהזוכים גם קנו דירה נוספת לאחר הזכייה: כ־7% מרוכשי מחיר למשתכן בעפולה רכשו דירה נוספת, לאחר רכישת הדירה במסגרת התוכנית, כאשר בלוד עומד שיעור זה על 5.3%. לשם השוואה, לפי הלמ"ס שיעור משקי הבית שבעלותם יותר מדירה אחת עומד על כ־10%, ומדובר במשקי בית בגילאים מבוגרים מאלו של רוכשי מחיר למשתכן.

רוצים לממש את הנכס ולקנות במקום אחר

הפרויקט הראשון של מחיר למשתכן שיצא להגרלה הוא בעפולה וההגרלה התקיימה כבר במרץ 2016. המחיר למ"ר לפני הצמדה למדד עמד על כ־5.5 אלף שקל למ"ר וכלל מענק של 40 אלף שקל.

איתן קראוס, מתווך מקרקעין ויועץ נדל"ן ומשכנתאות, בעלים של דירת מחיר למשתכן בעפולה, מספר על השכונה והמכירות של הזוכים שליווה: "חלק מזוכי ההגרלות הראשונות של מחיר למשתכן החלו למכור את דירותיהם בעפולה. הדירות שעומדות למכירה הן בעיקר דירות שהיו בשכירות במשך חמש שנים. כעת הרוכשים רוצים לממש את הנכס, ולהיעזר בהון העצמי שגדל בכדי לרכוש דירה באזור שבו הם גרים כיום בשכירות - בדרך כלל במרכז הארץ, אך לא תמיד. ישנם מוכרים שהחלו לבנות בית בדרום ויש כאלה שרוכשים באזור השרון ובאזורים נוספים".

קראוס מספר שמצב השוק כרגע משפיע על "הרווחים" של זוכי התוכנית. לדבריו, "דירת 4 חדרים שנמכרה בפרויקט מחיר למשתכן בעפולה ברחוב יסמין ב־1.5 מיליון שקל בחודש נובמבר 2023 שווה כיום 1.35־1.45 מיליון שקל, עם עסקאות חריגות לכאן ולכאן. רק חודשיים לפני כן נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב רוזמרין ב־1.28 מיליון שקל - גם היא בפרויקט שהיה בתוכנית - ואילו דירה דומה נמכרה בפברואר 2022 ב־1.49 מיליון. אלה פערים משמעותיים. גם בדירות 5 חדרים ניתן לראות פערים דומים".

קראוס מוסיף כי בחודש האחרון "ניתן להרגיש התעוררות, והקונים מתחילים לחזור לשוק. מי מהמוכרים שלא מיהר להתפשר במחיר כנראה יצליח לקבל את המחיר שרצה. מי שרוכש כעת את הדירות הללו הם בעיקר משפרי דיור מתוך עפולה או הסביבה".

הוא מספר על בני זוג "שמכרו את הדירה שלו במחיר למשתכן בעפולה במטרה לבנות בית פרטי באזור השרון. הם הצליחו להגדיל את ההון העצמי מהמכירה של הדירה בכ־800 אלף שקל וגם הצליחו לחסוך עוד קצת כסף".

 איתן קראוס, מתווך מקרקעין ויועץ נדל''ן ומשכנתאות / צילום: ענת כהנא

"דירת 3 חדרים באשקלון במחיר של אוטו"

עו"ד ליאור לוי המלווה עסקאות קנייה ומכירה של דירות מחיר למשתכן מספר: "בחיפה היכן שהיה אצטדיון קריית אליעזר כבר ניתן למכור את הדירות, ומה שנרכש בכ־10,000 שקל למ"ר - כבר נמכר בפי שניים".

בהגרלה שנערכה בינואר 2017 בקריית אליעזר המחיר למ"ר עמד על 8.8 אלף שקל, לפני הצמדה למדד. כך למשל דירות 4 חדרים ללא מרפסת נמכרה בפרויקט בכ־950 אלף שקל.

נראה כי המכירות של הזוכים בשכונה נמצאות בתחילת הדרך, אך לוי מסביר שזאת גם משום שהזוכים מחכים לרגע שבו יידרשו להון ורק אז מוכרים. לדבריו, "המכירות בטפטופים, אם אדם החליט שהוא כרגע ממנף את ההשקעה שלו ממחיר למשתכן ורכש דירה נוספת כמשפר דיור, ונניח הוא בתוך עסקת 20/80, הוא לא ימהר למכור, אלא רק כשיצטרך לשלם את ה־80% מהדירה החדשה שקנה ולמעשה יצטרך את הכסף".

 עו''ד ליאור לוי / צילום: כדיה לוי

לוי מציין שלאחרונה נרכשה דירת 3 חדרים באשקלון עם הון עצמי של 60 אלף שקל: "במחיר למשתכן ניתן לרכוש דירה ב90% מימון ולכן הרוכש לא משתמש בכל ההון העצמי שלו. לפני שבועיים ליוויתי רכישה של דירת 3 חדרים באשקלון, עם חניה, מרפסת ומחסן, בכ־700 אלף שקל. באשקלון יש מענק של 40 אלף שקל, ולכן על מנת לממן את עסקה כזו יש צורך ב־60 אלף שקל בלבד. כלומר במחיר של רכב יד שנייה תוכל לרכוש דירת 3 חדרים חדשה באשקלון כמעט ללא שימוש בהון העצמי".

ש' קנתה דירת מחיר למשתכן בשכונת 'הכרם' בעכו וביקשה להישאר בעילום שם. היא מספרת: "חיפשתי במשך תקופה דירה ובדיוק פתחו את תוכנית מחיר למשתכן והייתי בכל ההגרלות, נרשמתי ולא זכיתי. פתאום ראיתי פרסום שיש דירות שאפשר לקנות בלי הגרלה. חשבתי שזו תהיה השקעה טובה בתור מי ששוכרת דירה במרכז.

"רכשתי דירת 3 חדרים בשטח 90 מ"ר בשכונת הכרם ב־800 אלף שקל וקיבלתי מענק של 40 אלף. בדצמבר 2022 סיימו לבנות את הפרויקט ובתוך חודש השכרתי את הדירה לזוג שעובד באזור בכ־4,000 שקל בחודש. בדקתי עסקאות ונראה שדירה בשטח 85 מ"ר בשכונה כבר במחיר של 1.25 מיליון שקל".

על החשש ממציאת שוכרים סיפרה ש': "חששתי שיהיה קשה להשכיר, אבל פרסמתי אותה והזוג הראשון או השני שראה את הדירה סגר ואפילו לא היה מתווך בעסקה. הדירה עם נוף מהמרפסת כך שמצד אחד הגנים הבהאים של עכו ומצד שני נוף לים".

לדברי ש', היא חריגה בפרויקט ורוב הרוכשים גרים בדירות שקנו, "משהו כמו 80% מהזוכים שרובם מהאזור כמו מעכו, מנהריה, מהקריות ומחיפה. אני לא חשבתי לגור שם בשום שלב, גם לא אם יקרה משהו, אז אני אמכור אותה ואלך למקום אחר".

שכונת הפארק בבאר שבע: "בהתחלה קנינו להשקעה"

איתי כהן, בעלי חברת גרנד גרופ לתיווך וליזמות נדל"ן בבאר שבע, זכה במחיר למשתכן בשכונת הפארק, שכונה חדשה בסמוך לפארק נחל באר שבע בגבול הדרומי של העיר. הוא מספר שהכל התחיל מרצון לרכוש דירה להשקעה ובסוף הם החליטו לעבור לגור בה ולא מתכוונים לעזוב את השכונה.

לדבריו, "קנינו ב־2019 ב־900 אלף שקל דירת 4 חדרים עם ממ"ד, מרפסת, מעלית וחניה אחת, וללא מחסן. בהתחלה קנינו להשקעה - גרנו אצל ההורים ונכנסנו להגרלה כי ידענו שאלו מחירים טובים. תכננו לקנות ולהשכיר ובסוף החלטנו לעבור לגור. הרבה מהזוכים גרים בפרויקט ויש 2־4 משקיעים שמשכירים את הדירות שלהם".

 דירת מחיר למשתכן בבאר שבע. ''עלייה של 20%־25% במחירים'' / צילום: איתי כהן

על האפשרות למכור הוא אומר: "עוד שנתיים נוכל למכור, והתוכנית היא למכור ולשדרג לחמישה חדרים בתוך השכונה. העסקאות שיש בשכונה כרגע הן בשוק החופשי ולא מחיר למשתכן, והמחירים קפצו ברמה מטורפת. נצטרך להוסיף 100־150 אלף להוספת חדר.

"כבר ביום האכלוס, לפני שנתיים וחצי, השמאי העריך את הדירה ב־1.2 מיליון שקל - זו יצאה השקעה מטורפת לזוכים. רואים עלייה של 20%־25% במחירים. המחירים עלו בגלל האוכלוסייה וגם בגלל התכנון של הדירות".

 אוהד אסרף, מנכ''ל ובעלים ארי מגורים לשיווק נדל''ן / צילום: רז רוגובסקי

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי כאשר הדירות שנבנו במסגרת מחיר למשתכן יוצאות לשוק למכירה יש להבדיל בין הפרויקטים הראשונים שנבנו שהיו מיועדים 100% לזכאים ובין פרויקטים שכללו שילוב של דירות לזכאים ודירות לשוק חופשי. "הדירות והבניינים שנבנו לזכאים היו בתחילת הדרך במפרט נמוך יותר ולכן כשהן יוצאות לשוק הן לא שוות ערך לדירות חדשות או דירות יד שניה אחרות באותו אזור. בדירות מחיר למשתכן שנבנו בפרויקטים מעורבים שיש בהם גם שוק חופשי, המפרט גבוה ולרוב גם השטחים הציבוריים בבניין מושקעים יותר והפער במחירים בינן לבין דירות חדשות באותן שכונות מצטמצם.

"אם יש מספר גדול של דירות שיוצאות לשוק בבת אחת יכול להיווצר עודף היצע נקודתי שיגרור ירידת מחירים אבל לרוב הוא יצטמצם תוך תקופה קצרה, ובעלי דירות שיבצעו השקעות בדירה כמו מטבח משודרג ושדרוגים אחרים יוכל לקבל מחיר גבוה יותר בשכירות ובמכירה".