"ברגע שאדם מחויב לדווח, היד שלו רועדת": בשוק השכירות נערכים לרפורמה של האוצר

טיוטת חוק ההסדרים שנחשפה בשבוע שעבר מציעה שלושה מהלכים מרכזיים הנוגעים לשוק הדירות להשכרה: חובת דיווח על כל דירה מושכרת, לרשות המסים; ביטול ההצמדה למדד של תקרת הפטור ממס על דירה יחידה מושכרת; וקיזוז של דמי השכירות, לטובת צמצום המס שישולם, כאשר מדובר באדם אשר משכיר דירה ושוכר דירה אחרת במקביל.

● הווטו של הרשויות המקומיות יוגבל: טיוטת חוק התשתיות הלאומיות נחשפת | צוללים לחוק ההסדרים 
● מול העומס על מערכת המשפט: ההצעות בחוק ההסדרים מינוריות 
● חוק ההסדרים: התחדשות עירונית תורחב גם למתחמים של בתים פרטיים
● באוצר מתכננים מהפכה בשיטת המיסוי על דירות להשכרה

אומנם מדובר על שלושה מהלכים בלבד, אך נראה כי לכל אחד מהם יש פוטנציאל השפעה גדול על השוק. השלושה יחד, אם ייושמו במלואם, עשויים לגרום לשינויים משמעותיים בנוגע לדרך שבה התנהל השוק הזה עד היום. מצד שני חשוב לציין כי זהו לא הניסיון הראשון לחוקק חוק בנושא: גם בחוק ההסדרים ב־2021, שקידמה הממשלה הקודמת, היה כלול סעיף דומה - והוא הוצא בסופו של דבר מהנוסח הסופי, בין היתר בשל הדרישה להטלת קנס של 500 שקלים על כל מי שלא ידווח על דירתו המושכרת. בטיוטה הנוכחית לא מוזכר קנס כלשהו, אולי כהפקת לקחים מהניסיון הקודם.

"כשאדם מחויב לדווח, היד שלו תרעד"

השינוי שצפוי להשפיע על שוק הדירות להשכרה יותר מכול, כך נראה, הוא ביטול הפטור מחובת הדיווח: אם כיום יכול משכיר דירה שלא לדווח עליה לרשויות המס, כל עוד דמי השכירות בדירה יחידה לא עולים על 5,471 שקל בחודש, הרי שעם כניסתו לתוקף של החוק החדש חובת הדיווח תחול על כל משכיר דירה באשר הוא. הדיווח לא יינתן במסגרת דוח שנתי מלא, אלא יכלול רק את פרטי דירה ואת גובה דמי השכירות, והוא יתבצע באמצעות מערכת מקוונת שתוקם לצורך כך במיוחד. המסמך מבהיר כי מי שירצה, יוכל להגיש את הדוח גם באופן ידני.

להנחיה הזו מטרה אחת מרכזית: להיאבק בהיקף הגדול של העלמות המס הקיימות היום בשוק: על פי ההערכות, כ־50% מההכנסות משכירות לא מדווחות לרשויות המס ולא משולם בגינן מס כיום. "זו דרך ליצור פחד מסוים בקרב אנשים שלא מדווחים", מסביר עו"ד ורו"ח סיימון יניב, יועץ בכיר במחלקת המסים במשרד פרל כהן. "להרתיע את אותם אנשים שמשכירים דירות בסכומים גבוהים מתקרת הפטור, או שחותמים עם השוכר שלהם על חוזה פיקטיבי".

האם זה מה שימנע רמאויות? "אומנם גם דיווח מהסוג שמבקשת כעת רשות המסים לא ימנע מאנשים לרמות, לכאורה, אבל ברגע שאדם מחויב לדווח, היד שלו תרעד לפני שידווח סכום לא אמיתי - וזאת כל המטרה של הסעיף הזה. לטעמי, הוא גם עשוי לגרום לאנשים לחשוב פעמיים לפני שייכנסו לשוק השכירות: חובת הדיווח שמנסים להחיל כעת תיתפס ככאב ראש לא קטן, ורבים יעדיפו לחזור לפיקדונות ולנטוש את הנדל"ן", אומר יניב.

גם דירות ה־Airbnb על הכוונת של האוצר

חובת הדיווח על כל דירה שכורה אכן יכולה לשנות משמעותית את המציאות הקיימת בשוק, אך ייתכן שההשפעה האמיתית של החלטה כזו תהיה על שוק ספציפי שפורח מאוד בשנים האחרונות, ונהנה במיוחד מהעובדה שהעולם הזה נמצא מתחת לרדאר: שוק ה־Airbnb.

תוכנית הדיור הראשונה של הממשלה הקודמת כללה "מניעת שימוש בדירות מגורים כאחסון מלונאי קבוע במרכז הארץ", בעיקרן דירות Airbnb. חובת הדיווח בטיוטה הנוכחית של חוק ההסדרים נועדה אולי לטפל בסוגיה בצורה "יצירתית" יותר.

"הסעיף הזה מיועד לדעתי לשים את היד בעיקר על בעלי הדירות הללו", אומר יניב. "הם נהנים כיום מהכנסות חודשיות בסכומים גבוהים בהרבה מתקרת הפטור, ונותרים מתחת לרדאר של הרשות. Airbnb זו בעיקרון פעילות עסקית, ולכן שם לטעמי ישנה הצדקה למהלך כזה. כעת אותם אנשים יצטרכו לדווח לרשות על כל ההכנסות שלהם מהפעילות הזו - ולשלם מס בהתאם. זה יהיה שינוי משמעותי מאוד מבחינתם".

עו"ד מאיר מזרחי, מומחה במיסוי מקרקעין ומייסד משרד עו"ד מאיר מזרחי ושות', אומר מנגד כי לדעתו המאבק בבעלי דירות אלו לא מצדיק את המהלך: "אם רוצים להיאבק בבעלי דירות ה־Airbnb, שיחוקקו חוק שנוגע ספציפית להם, ויקבעו שבעלי דירות כאלו לא ייכנסו תחת הפטור. כרגע זה חוק שמכניס לסיפור גם אנשים מבוגרים, עצמאיים שרכשו דירה כדי להבטיח לעצמם פנסיה בגיל מאוחר - וזה מיותר".

שוכרים ומשכירים במקביל? שלמו פחות

לצד כל אלו צריך לזכור כי חובת הדיווח אמורה להתבטא בפועל במאות אלפי דיווחים חדשים בשנה (שוק השכירות כולל בין 750 ל־850 אלף משקי בית), שבהם תצטרך לרשות המסים לטפל - כולל כאלו שיועברו לה באופן ידני.

הסעיף שנראה כי ייטיב מאוד עם בעלי הדירות הוא זה המאפשר קיזוז של המס, במקרה שבעל הדירה עצמו מתגורר בשכירות. אותו בעל דירה יוכל להפחית מההכנסה שהוא מדווח עליה דמי השכירות שהוא משלם בדירה שבה הוא נחשב שוכר (ועד ל־7,500 שקל לכל היותר) ובכך ההכנסה שעליה יצטרך לשלם מס תקטן משמעותית.

נראה שבעניין זה ישנה תמימות דעים כי מדובר בסעיף מבורך, אך מולו עומד סעיף ביטול ההצמדה של תקרת הפטור למדד המחירים לצרכן - שמבחינות רבות פוגע בהטבה, משום שהוא שוחק את הפטור, ודאי לנוכח האינפלציה, והעלייה המתמשכת הן במחירי הדירות והן במחירי השכירות. "הביטול הזה מגיע לאחר שנים שבהן המדד לא ממש השתנה", אומר יניב, "ונראה שפתאום זה מפריע להם. אלא שההנחיה הזו בעצם תביא גם לשחיקה הטבת הקיזוז, משום שהסכומים שנקבעו יהפכו לא ריאליים: הם יישארו קבועים, בעוד המחירים ימשיכו לעלות, ממש כמו שקרה בשנים האחרונות".

עו"ד מזרחי טוען כי ביטול ההצמדה למדד הוא בבחינת "עז" שהוכנסה אל מול אותה הטבת קיזוז: "לא רק שלא צריך לבטל את ההצמדה של תקרת הפטור למדד - בעיני יש צורך להעלות אותה משמעותית. התקרה עלתה בשיעור מזערי בתקופה שבה המחירים בפועל קפצו ב־20%-30, ובמקום להתאים אותה לשווי השוק האמיתי של דירה ממוצעת, מבטלים את הפטור. אולי זה נעשה כדי ליצור איזון כלשהו בין הדברים, אבל לדעתי זה מהלך לא הוגן".