גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כמה היטל השבחה נשלם?

הבלגן בפסיקה המשפטית סביב ההיטל מעורר אי ודאות שצריך להפסיק אותה בחקיקה

היטל השבחה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
היטל השבחה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

היטל השבחה הוא מס המשולם לרשות המקומית בגין עליית שוויים של מקרקעין בזכות הליכי תכנון. שיעורו עשוי לנוע בין אלפי שקלים בודדים לבין עשרות מיליוני שקל רבים, בהתאם לטיב ההשבחה.

ככלל, חוק התכנון והבנייה קובע רשימה ברורה של קריטריונים לתשלום ההיטל. אולם, שורה של פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, פיתחו דיני ההשבחה ממקרה למקרה, ובאופן בלתי צפוי. כך, תוך שימוש בכלים פרשניים, "עדכן" בית המשפט העליון את הקריטריונים לתשלום ההיטל באופן שיוצר אי-ודאות גדולה. כתוצאה מכך, מעטים הם כיום, בקרב היזמים וגם ברשויות, המסוגלים לצפות אם ואיזה היטל יוטל ומתי.

הדוגמאות "לעדכונים" הפרשניים של בית המשפט לחבות בהיטל ההשבחה הם רבים, וקצרה היריעה מלהכיל את כולם. כך, למשל, במסגרת פרשת מועש קבע בית המשפט העליון כי אף שבהתאם ללשון החוק, רק תוכנית מקומית או מפורטת מחייבת בתשלום היטל - גם תוכנית מתאר ארצית עשויה להקים חבות בהיטל השבחה.

בפרשת סמפלסט נקבע כי אף שהחלטה של ועדה מקומית על תוספת שטחי שירות מכוח תקנות אינה מהווה עילה לגביית היטל השבחה בהתאם ללשון החוק - לעתים היא כן תקים חבות בהיטל. בפרשת קוטליצקי קבע בית המשפט העליון כי מחזיק במקרקעין, אף אם אינו הבעלים במועד אישור התוכנית - עשוי לחוב בהיטל השבחה אם הוא הנהנה בפועל מן ההשבחה.

חידוש משמעותי נוסף ניתן בפרשת אליק רון, שם קבע בית המשפט העליון בשנת 2014 כי זכויות בנייה שאישורן כפוף לשיקול-דעת של הוועדה המקומית, הן זכויות "מעין מוקנות", שהחיוב בהיטל בגינן יתבצע בשתי פעימות - הפעימה הראשונה תשולם על-ידי המוכר, ואילו הפעימה השנייה על-ידי הרוכש. זאת, ללא עיגון של ממש בלשון החוק.

מבולבלים? בצדק. רק לאחרונה בית המשפט עדכן שוב את הפסיקה בעניין היטלי השבחה, והפעם, תוך ששופט בית המשפט העליון, מני מזוז, מבקר את ההלכות ה"יצירתיות" של בית המשפט העליון עצמו על כך שיצרו חוסר ודאות. בפרט, ביקר השופט מזוז את הלכת אליק רון, הנזכרת, אותה הגדיר כ"הסדר בעייתי".

בעניין אקרו נדל"ן (אשר התנגדה לשומת השבחה שהטילה עליה עירית הרצליה), נדונה השאלה האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישורו של תשריט לאיחוד חלקות, כאשר עקב פעולת האיחוד גדלו אחוזי הבנייה במקרקעין. בעוד שהשופטת דפנה ברק-ארז סברה כי ניתן לעשות כן, שני שופטי הרוב, ובראשם השופט מזוז, העדיפו את לשונו הברורה של החוק ואת הוודאות שהיא יוצרת, ופטרו את אקרו מכל היטל, תוך קריאה לריסון המערכת השיפוטית מפני חדשות יצירתית הנוגעת להיטלי השבחה. השאלה כעת היא, כמובן, כמה זמן "תחזיק" פסיקה זו טרם יתפתו שופטים אחרים "לעדכן" גם את פסיקה חשובה זו.

ראוי להדגיש: אנו עדים לתהליך משפטיזציה של תחום שהיה בעבר נחלתם של שמאי מקרקעין בלבד. למרות שהניסיון של בית המשפט למלא חללים קיימים בחוק או להגיע לתוצאה צודקת הוא מבורך, עדיין התוצאה היא אי-ודאות רבה.

החשש של שני הצדדים הוא שכל החלטה שיקבלו עשויה להוביל בדיעבד למבוי סתום ולאובדן זכויות. הקושי מתעצם בשל העובדה שהיטל ההשבחה מוכרע לרוב רק בדיעבד - לאחר שהעסקה במקרקעין כבר בוצעה בפועל וללא יכולת ביטול. בצדק מבהיר השופט מזוז בעניין אקרו, כי "חדשנות פרשנית צריכה לבוא מצד של המחוקק". על כן, ועד שהמחוקק ירים את הכפפה, אין לצדדים לעסקות מנוס מביצוע תכנון מס נכון המקטין את הסיכוי לתוצאות כואבות.

■ הכותב הוא שותף במשרד שביט בר-און גלאון, צין ויתקון. 

עוד כתבות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה