"להשקיע היום בנדל"ן למגורים זאת התאבדות, הימור"

במדינה בה מתחתנים למעלה מ-50 אלף זוגות ונולדים כ-180 אלף תינוקות בכל שנה, אך טבעי שבמשך שנים נתפס שוק הדיור כשוק יציב וסולידי עם תשואות קצת נמוכות אך מובטחות, השקעה פופולרית בקרב משקיעים ויזמי נדל"ן. אלא שצעדי הממשלה, שמטרתם להוציא משקיעים מהשוק ולגרום לכל חסרי הדירות לקנות דירה בזול, נותנים כבר את אותותיהם בהעדפות של יזמי נדל"ן ותיקים, שנהגו לעוט על מגרשים למגורים.

"אני לא מאמין יותר בבנייה למגורים בישראל", אומר יזם הנדל"ן אדי כספי, בעל חברת קרן פלטינום. "הסיבה הראשונה היא שהוציאו מהשוק 30% מהרוכשים - המשקיעים. את הדירות שהמשקיעים עצמם מוכרים היום, עוד מעט לא יהיה גם מי שיקנה. פעם משקיעים היו קונים מיד דירת 30 מ"ר בתחנה המרכזית בתל-אביב. מי יקנה דירה כזו היום? "סיבה נוספת היא הבנקים. פעם הבנקים היו נלחמים ביניהם לתת ליווי לפרויקטים. היום הם בררנים. סיבה נוספת היא שהשוק נהיה פרוץ. פעם ברמת גן היו 20 קבלנים, שכל אחד היה בונה בניין. פתאום כל רמת גן הפכה לתמ"א 38 אחת גדולה, עם 700 בקשות שבכל אחת 30 דירות. זה אומר שרק ברמת גן יש 20 אלף דירות שנבנות. מי יגור בהן בדיוק? תהיה הצפה ענקית של דירות בתמ"א".

אבל לא בכל עיר יש תמ"א 38.

"גם בתל-אביב לא כל-כך קל למכור היום דירה. עד לא מזמן בתל-אביב הכול היה נמכר מהר, אבל היום הקבלנים שמוכרים דירות של תמ"א 38 בעיר, שחשבו שיקבלו 50-60 אלף שקל למ"ר, לא מוכרים כל-כך מהר. הכסף הפך פתאום למבוקש ולא ממהרים להשקיע אותו בנדל"ן. פעם היו שולחים כסף מחו"ל וקונים דירות בלי לראות אותן בכלל. הימים האלה עברו מהעולם".

עדיין מתהלכים פה ישראלים עם הרבה הון פנוי להשקעה.

"והם משקיעים אותו במשרדים ובחנויות, ובגלל זה גם הרבה יזמים נפרדו מבנייה למגורים. למה שאני אקנה מגרש למגורים בכל הכסף שיש לי, כששר האוצר שב ומבטיח שהוא יילחם במחירי הדירות? למה ללכת למקום שמקללים אותי, שזה מגורים, במקום למקום שיברכו אותי, שזה משרדים ומסחר?

"משקיע שפעם היה קונה דירה משפץ אותה ומוכר, מבין היום שזה לא משתלם לו. העלו את מס הרכישה ל-8% ואני בטוח שיעלו אותו גם ל-10%. היום רק עלויות של עו"ד, מתווך ומס רכישה מגיעות למאות אלפי שקלים. אז המשקיע כבר לא במשחק הזה. וברגע שהוא לא במשחק, הוא פינה את הדירה למשפחה שרוצה לקנות את הדירה כדי לגור בה".

אז כחלון הצליח.

"נכון, ויש בזה גם צדק. אבל משהו לא תקין בבסיס. בכל מקום בעולם, זוג שעובד בעבודה נורמטיבית, בשלב מסוים קונה דירה לגור בה. לא יכול להיות שזוג שעובד מהבוקר עד הלילה לא יכול לקנות דירה וגר בשכירות. אין עיר בעולם שזה קיים בה. אז שוק המגורים היום מפחיד. לפחות בהשקעה במשרדים וחנויות יש הכנסה קבועה שלא מושפעת מהגזירות על המגורים".

חנויות ומשרדים נחשבו תמיד לתחום מסוכן יחסית לדירות, שהן תחום יציב. כמה מסחר צריך פה?

"זה השתנה. אני מסתכל על דירוג חברות הנדל"ן הכי חזקות במשק, ואני רואה את עזריאלי, גזית גלוב, אמות ומליסרון. כולן מתעסקות במסחר ובמשרדים ולא במגורים. בסוף הנדל"ן המניב הוא בראש הרשימה והחברות המרוויחות ביותר הן לא חברות שבונות מגורים".

אז הכול היה אשמת המשקיעים?

"כן. כל הטירוף של הנדל"ן היה בעצם בועה של משקיעים, זה לא פתאום שעם ישראל עבר לילודה של 10 ילדים בממוצע".

אבל תמיד המשקיעים אמרו שהם הפתרון ולא הבעיה. בסוף היום הם השכירו לזוג צעיר דירה לגור בה.

"האמת הפוכה. המשקיעים לקחו לצעירים דירה ולא נתנו להם כלום. עובדה שעכשיו כשכבר לא משתלם, השוק של המגורים מתקרר. במסחר ובמשרדים מתחיל להיות גל ענק של רוכשים שלא היו אף פעם בשוק הזה. משקיעים חדשים שעזבו את המגורים ונכנסו למסחר ומשרדים".

אז צפויה הצפה גם במשרדים וגם בקניונים. מספיק לראות את המנופים במע"ר הצפוני בתל-אביב.

"יש הבדל בין הצפה של קניונים, שאולי אין להם זכות קיום בעולם של היום, לבין תחרות. כל החברות היום מבינות שהן צריכות להיות קיימות גם פיזית וגם באונליין. אם אמזון פותחת חנויות, זה אומר שגם אמזון מבינה שלא הכול אפשר לקנות באינטרנט. אוויר אי-אפשר לקנות באינטרנט, כוס קפה אי-אפשר לקנות באינטרנט, ואנשים אי-אפשר לקנות באינטרנט".

"הכסף נכנס כמו שעון"

קרן פלטינום שהקים כספי עסקה עד היום בעיקר בבניית בנייני בוטיק למגורים באזור המרכז, בדגש על רמת גן, ובהשבחת מגרשים. בשנה האחרונה, הוא מעיד, נטש כאמור את תחום המגורים והעסקאות שביצע הן בתחום הנדל"ן המניב.

"אף אחד לא אומר את זה בקול רם, אבל המצב של יזמי המגורים רגיש", אומר כספי. "אם יזם קונה קרקע ב-500 אלף שקל לדירה, ומחירי הדירות יירדו מחר בבוקר ב-100 אלף שקל, זה אומר ששווי הקרקע הצטמק ב-20%, שזה כל הרווח של היזם. ירידה לא גדולה כזאת במחירים היא מכה כואבת ליזם ואני אומר לך שהמחירים יירדו.

"אני לא מזלזל בשר האוצר שאומר שהוא קם בבוקר בשביל לרסק את מחירי הדירות. במציאות כזאת, להשקיע עכשיו בדירות זאת התאבדות, הימור. ואני לא אוהב הימורים. בשנת 2012 קניתי מהכונס הנכסים של אגרסקו בניין משרדים של 2,000 מ"ר ברחוב הארבעה בת"א, והוא מושכר למשרד הביטחון. שוכר טריפל A, הכסף נכנס כל חודש כמו שעון, ואני לא צריך לקום בכל בוקר בפחד מה משה כחלון יגיד באותו היום על מחירי הדירות".

עבר לנדל"ן מניב: "עברנו דלת דלת והצענו לאנשים לקנות משרד ולא לשכור"

בשנים האחרונות ביצע כספי כמה עסקאות בתחום הנדל"ן המניב. בין היתר רכש עם היזם שלמה ברונר מגרש המיועד ל-20 אלף מ"ר מסחר ו-7,000 מ"ר משרדים מזרחית לכביש 4 בגבעת שמואל, מעמותת ויזניץ החרדית, ב-65 מיליון שקל. "אנחנו מקימים שם היום קניון, והשכרנו כבר 50% מהמסחר לרשתות גדולות במחיר ממוצע של 160 שקל למ"ר, ואת המשרדים ב-75 שקל למ"ר ברמת מעטפת, ששכרו בין היתר קופת חולים כללית ומכון כושר".

את הקניון, שנמצא היום בשלב מתקדם של הקמת החניונים, בונה עומר הנדסה.

בנוסף רכש קרקע של 14 דונם בפארק הטכנולוגי במודיעין המיועדת לארבעה בנייני משרדים, תמורת 30 מיליון שקל. עסקה זו ביצע כספי באמצעות גיבוש קבוצת רכישה. המשרדים יהיו בני 4 קומות בהיקף של 14 אלף מ"ר משרדים ו-2,000 מ"ר שטחי מסחר, והיא נרכשה מחברת נכסי אילת ואילן לוי.

לדברי כספי, הביקוש למשרדים העיד הרבה על הענף. "כל המגרשים באזור מיועדים ללוגיסטיקה ויש מעט מגרשים שמיועדים למשרדים", הוא מספר. "העובדים שלי דפקו על הדלתות של שני בנייני המשרדים הסמוכים למגרש, שברובם ישבו בעלי מקצועות חופשיים ששכרו שטחים בבניינים. הצענו להם להצטרף לקבוצה ולקנות משרדים במקום לשלם שכירות. מכרנו 12 אלף מ"ר מתוך 14 אלף מ"ר משרדים, וכשהקמת הבניינים תסתיים, כל השוכרים יעברו לבניינים שלנו כבעלים ולא כשוכרים. לא יהיו בכלל שטחים להשכרה, כולם קנו לשימוש עצמי".

החברה מתכננת גם פרויקט של 6,000 מ"ר מסחר ו-11 אלף מ"ר משרדים בכניסה הצפונית לאשדוד, על מגרש היסטורי שבבעלותה.