עלות מול תועלת בשוק הדיור

הדוח הכספי של הממשלה ל-2016 שפרסם בשבוע שעבר החשב הכללי סיפק תזכורת חשובה בנוגע לעלות תוכניות הממשלה בתחום הדיור. תזכורת לכך שגם אם מחר בבוקר נקנה פה דירות בזיל הזול, או לכל הפחות נשכור דירות בהנחה משמעותית, יש לכך משמעות תקציבית לא מבוטלת על הקופה הציבורית.

וכשרשימת הנזקקים לכספי סיוע ממשלתיים רק הולכת ומתארכת (זקנים, נכים, עניים וכו'), מותר בהחלט לעצור פה ושם ולערוך מבחן עלות מול תועלת. מודל מחיר למשתכן נמצא כמובן בחזית (קרוב ל-4 מיליארד שקל אובדן הכנסות מקרקע וכספי סבסוד ומענקים עד כה), אבל דווקא בכל הנוגע להרפתקת השכירות הממוסדת המספרים לא פחות ממדהימים.

בתקופה שבה שר האוצר משה כחלון מרבה לסנוט במשקיעי הדיור הפרטיים, שמשכירים את דירות בתשואה ממוצעת של 3% או 4% (ברוטו), חייבים לקלוט ולהפנים כמה עולה לנו ההבטחה הממשלתית להקים פרויקטים של שכירות ארוכת טווח על ידי חברות נדל"ן. חברות שדורשות כמובן תשואה של 6%-7% לפחות, מה שמאלץ את המדינה לתת להן את הקרקעות כמעט בחינם.

ולמספרים עצמם, כפי שהם מופיעים בדוח החשב הכללי: משנת 2014 ועד לתאריך המאזן שיווקה החברה הממשלתית "דירה להשכיר" קרקעות מדינה להקמת 738 דירות להשכרה בסה"כ (אחרי ניצול מסלול שבס שמגדיל את כמות הדירות), בחיפה (184 דירות), ברמת השרון (281 דירות) ובהרצליה (273 דירות). רק 25% מאותן דירות, כלומר 185 דירות, יושכרו במחיר מוזל - 80% ממחירי השוק. משך השכירות מוגבל ל-10 שנים, ואחרי 20 שנה החברה הזוכה יכולה למכור את הדירות בשוק החופשי.

כלומר, לפי שאיפות הממשלה עצמה שאנשים יעברו לשכירות ארוכת טווח, מדובר ב-370 ברי מזל שישכרו את הדירות בהנחה של 20%. גם אם מדובר באלף שקל הנחה בחודש, נגיע ל-240 אלף שקל הנחה לכל דירה על פני שני עשורים. וכמה זה עלה לכולנו? לפי דוח החשב עצמו, אובדן ההכנסות מקרקע באותם 3 פרויקטים עמד על 355.9 מיליון שקל.

אובדן הכנסות מקרקע בלבד, לא כולל אובדן עוד עשרות מיליונים ממסים, מאגרות ומהיטלים לו הקרקע היתה יוצאת למכרז רגיל בשוק (מה שממילא יקרה לאותן דירות בעוד 20 שנה, רק שאז הכסף מהתמורה יגיע כמובן לחברות עצמן). אי אפשר שלא לעשות חשבון פשוט: 355.9 מיליון שקל ל-185 דירות מסובסדות הם 1.92 מיליון שקל אובדן הכנסה מכל דירה.

ואם יגורו בדירה כזו שתי משפחות, מדובר במיליון שקל שנגרע מתקציב המדינה לטובת כל משפחה. אז במשרד האוצר יאמרו כמובן שזו מניפולציה, שיש מחיר לכך שצריך לחנך שוק ושיש משמעות לכך שהוקמו פה לא רק 185 דירות מסובסדות, אלא גם 550 דירות נוספות וכו'. ובכל זאת, לפחות מותר מדי פעם לעצור ולהבין כמה זה עלה לנו.