כמו צבע על קיר מתפורר

אין סיבה לחגוג את אישורה של הצעת חוק שכירות הוגנת, שעברה בשבוע שעבר בקריאה ראשונה בכנסת. אם לשפוט לפי הצהרותיהם, ספק אם אפילו יוזמיה גאים בה. המענה השטחי המוצע בחוק ל"ג'ונגל המוחלט" בו מצוי שוק השכירות בישראל, כהגדרת חה"כ סתיו שפיר, מיוזמות החוק, מדגיש יותר מכל את היעדרם של פתרונות אמיתיים לבעיות בשוק זה.

לא רק שהחוק המוצע פוגע בזכויות המשכירים, אלא שאין בו כמעט כל בשורה אמיתית לשוכרי הדירות. המנגנון המגביל את העלאת מחירי הדירות הושמט, והסעיפים שנותרו לא רק שהם פוגעים בעקרונות השוק החופשי ובחופש הקניין של המשכיר, אלא שהשפעתם על שוכרי הדירות מינורית ולעתים מזיקה.

כך, לדוגמה, הסעיף המגביל את גובה הבטחונות שיכול המשכיר לדרוש, כגון ערבות בנקאית, עד פי שלושה מדמי השכירות, גבוה מהסטנדרט המקובל בשוק. דוגמה אחרת היא חובת המשכיר להחזיר לשוכר את הבטחונות שהפקיד, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה לרשותו. פרקטיקה כזו עלולה ליצור מצב ששוכר שעזב דירת שכירות אחת ייאלץ להמתין חודשיים עד לקבלת הבטחונות שהפקיד בחזרה, ורק אז יוכל לחתום על חוזה שכירות בדירה אחרת.

נזק נוסף עלול להיגרם לשוכרי הדירות עם עיגונה בחוק של הגדרת "דירה הראויה למגורים", שכן הקריטריונים השטחיים והבינאריים שבהצעת החוק עלולים לתת הכשר גם לדירות שלא טויחו או לא נצבעו, למשל, שהמרצפות או האריחים בהן שבורים או נופלים, שמערכת החשמל מקצרת, שהניקוז סתום, שריח צחנה עולה מהן וכו'.

פועל יוצא מהגדרה מצומצמת של "דירה ראויה למגורים" הוא החלשת עמדת שוכרי הדירות, כאשר דירת המשכיר נופלת, לעתים תרתי משמע, בתחומי הסטנדרט שקבע המחוקק.

קיראו עוד ב"גלובס"


ראוי לציין שיש בהצעת החוק גם סעיפים "טובים" עבור השוכרים, כמו האיסור על המשכיר לחייב את השוכר לשאת בתשלום ביטוח המבנה, ביטול סעיף חד צדדי בחוזה שכירות המאפשר למשכיר להביא חוזה לסיומו שלא בשל הפרת חוזה, חיוב המשכיר במתן הודעה מוקדמת בטרם יממש את בטוחות השוכר ועוד. המשותף לסעיפים אלו הוא שאין בהם כדי לשנות את מעמד שוכרי הדירות, ושמקומם לכל היותר, בנוסח "חוזה שכירות מומלץ".

מאידך, הפגיעה בחופש הקניין של המשכירים ובעקרונות השוק החופשי בולטת בהצעת החוק, הן בתניות חוזיות שיש להכניס לחוזה שכירות, כמו מתן הודעה לשוכר 90 ימים מראש בנוגע לאי הארכת החוזה, והן בסעיפים פוגעניים כמו "זכות השוכר כלפי אדם שלישי", המאפשרת לשוכר להעביר את זכויותיו בדירה לכל אדם אחר, ללא מגבלה.

כדי לאפשר "שכירות ראויה" דרושים שינויים יצירתיים ומהותיים בשוק השכירות בישראל. לשם כך דרושה רגולציה שתעודד בניית דירות להשכרה, שתחייב (או תתמרץ) הקצאת חלקים מפרויקטים למגורים לשכירות מפוקחת ותיתן הנחות במס על רווחים משכירות כזאת, ותעודד שכירויות ארוכות טווח, למשל באמצות מס מופחת.

מקום להציע פתרונות אמיתיים למצב הקשה בשוק זה, עסוקים לצערנו חברי הכנסת בהצעת פתרונות שטחיים וקוסמטיים, שהם כמו מריחת צבע על קיר מתפורר.

הכותבים הם עו"ד ושותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות'