גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לא סחטנות אלא הגנה על זכות

מתי דייר סרבן יכול להוכיח להוכיח שיש בסיס להתנגדותו לתמ"א 38?

בניין לפני תמ"א. "ככל שהעמקנו וחקרנו הבנו עד כמה חוסר המידע חוגג בשוק" / צילום: איל יצהר
בניין לפני תמ"א. "ככל שהעמקנו וחקרנו הבנו עד כמה חוסר המידע חוגג בשוק" / צילום: איל יצהר

מאמרים רבים הוקדשו בשנה האחרונה למדיניות הרווחת של המפקחים על רישום בתים משותפים ביחס להתנגדות דיירים סרבנים לפרויקטים של תמ"א 38. השורה התחתונה ברובם הייתה כי כשמדובר בדייר המבקש לעצמו זכויות יתר ביחס ליתר הדיירים בבניין, הרי שבית המשפט איננו מוכן לקבל "סחטנות" מעין זו, והתנגדותו תידחה.

יחד עם זאת, קיימים מקרים נדירים בהם דייר יוכל להוכיח כי יש בסיס להתנגדותו וכי אין מדובר בסחטנות. במקרים כאלה יידרש הדייר המתנגד לשכנע שהופר השוויון בינו לבין יתר בעלי הדירות (לעניין קבלת התמורות מיזם הפרויקט), או לשכנע שרוב בעלי הזכויות לא נהג בתום-לב כלפי המיעוט, ושעקב כך נפגעו זכויות הקניין של המיעוט. צריך לזכור כי פגיעה בזכויות קניין אפשרית, על-פי שיקול-דעתו של המפקח, אלא שהוא רשאי להתנותה בתנאים שדי בהם לאיין אותה פגיעה בזכויות המיעוט.

ממש לאחרונה, באופן יוצא דופן, עשה המפקח על רישום המקרקעין בתל-אביב שימוש בסמכות רחבה זו, בדחותו תביעה שהגישו רוב בעלי הזכויות בבית משותף בתל-אביב, למרות שהיזם הציג היתר בנייה בתנאים מאת הוועדה המקומית (זהו תנאי הכרחי, אך לא מספיק לקבלת אישור המפקח).

ביחס לאחד מהנתבעים בתביעה זו קבע המפקח בפסק הדין כי דין התביעה נגדו להתקבל, אולם זאת רק בכפוף לתיקון של הסכם התמ"א, כך שיכלול התקנת חלון בדירת הנתבע, בהתאם למתווה שהוצג בחוות-דעת מומחה שהוגשה לבית המשפט.

ביחס לנתבעים האחרים, המפקח דחה את התביעה לאכיפת הסכם התמ"א, שכן - וזה החשוב לענייננו - הוכח כי בכוונת היזם לבטל גרם מדרגות המוביל למרתף של אחת הדירות, המהווה כניסה ישירה ונפרדת אליו (למעשה היחידה). ביטול כזה של אלמנט בנוי, לטעמו של המפקח, מהווה "פגיעה מהותית בזכויות הנתבעים ופגיעה בשוויון בין בעלי הדירות", שאין להתירה, ודאי כאשר מדובר במדרגות אשר קיימות עוד מאז קום הבית ומופיעות בתשריט הרישום.

מבחינת המפקח, כאשר יזם שוקל ביטול אלמנט כזה, ולא מציע לבעל הזכויות אפשרות חילופית שבה תבוצע העתקת אותו אלמנט, הרי מדובר בתוכנית פוגעת, המהווה גם העדפה פסולה של בעלי דירות אחרים בבניין.

כמו כן מצא המפקח, שוב, על יסוד חוות-דעת מומחה, כי אי-מציאת פתרון ליצירתה של "חצר אנגלית" ולהסטת גרם מדרגות למיקום אחר בבית המשותף כתוצאה ממיקומן של יחידות מיזוג ושטח שירות של חנות קיימת, אף הוא פוגע "פגיעה מהותית" בזכויות של אחד הדיירים.

מכל אלה עולה כי כאשר דייר מציג בפני המפקח חוות-דעת מומחה המלמדת בבירור כי היזם מבכר את התוכנית שהוא מציע על פני תוכנית, ולו יותר מורכבת, שתאפשר צמצום פגיעה בנתבעים - יזכה הדייר לגיבוי מצד המפקח.

על כן מומלץ לכל דייר המהווה חלק מרוב של דיירים המעוניינים לקדם פרויקט של תמ"א 38, וליזם המתעתד לבצע את הפרויקט, להימנע ככל שאפשר מ"העמסת" הפגיעה הנלווית לביצוע הפרויקט על דירה מסוימת, ולחתור לתוכנית שתצמצם את הפגיעה התכנונית והקניינית בדיירים מסוימים, על-מנת לזכות בתמיכתו של המפקח על רישום המקרקעין.

מכל מקום, כדי לשכנע בטענותיו של דייר המתנגד לקידומה של תוכנית, על הדייר להצטייד מבעוד מועד בחוות-דעת מהנדס ואדריכל, שתעמוד במבחן כאשר המפקח יידרש להכריע בהתנגדות המובאת בפניו.

■ הכותב הוא שותף במשרד עורכי הדין שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, דיני תכנון ובנייה, התחדשות עירונית וליטיגציה מסחרית. 

עוד כתבות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

בית הדין הבינלאומי לצדק בהאג / צילום: Associated Press, Patrick Post

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית