לאחרונה הכריע בית משפט מחוזי שהחלטה 979 הדנה בהיוון חלקת המגורים בנחלה+ 500 מ׳ר פל״ח עודנה תקפה.
בשנים האחרונות היה ספק אם ההחלטה חלה, כי היא הותנתה בהרבה תנאים. בפועל , מעט חוכרים רצו אותה, כי היא חייבה קודם כל תשלום של 3.75% משווי הקרקע של הבתים הבנויים בד׳כ בנחלה (160 מ׳ר+ 160 מ׳ר + 55 מ׳ר) והחקלאים לא ששו לשלם על מה שלא צריך היה לשלם עליו בעבר.
שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה החליטה שההחלטה הינה בתוקף, ויכולים חוכרים לפעול על פיה, כאשר מי שלא ירצה לפעול על פי ההחלטה, המינהל יפעיל אותה מולו, כשיבוא הזמן, וכנראה זה ייקח אצל המינהל הרבה שנים.
על פי פסק הדין ההצטרפות להסדר הינה וולנטרית, אך במקרה של העברת זכויות בנחלה כולה, ההצטרפות להסדר הינה חובה. המסקנה הינה לכאורה, שמי שימכור נחלה, ייאלץ לשלם דמי היוון של 33% ומע׳מ מכלל שווי הקרקע של הנחלה , ואז הוא מהוון כמו בעיר, ויכול לעשות כרצונו.
ההחלטה גם קובעת שאם שולמו דמי הסכמה, הם ינוכו מדמי ההיוון. ולכן, כשמוכרים נחלה , יש לוודא האם המינהל מחיל ההחלטה על העיסקה? כמו כן להסכים שהמוכר משלם רק דמי הסכמה, ואם ייעשה היוון , הקונה אחראי למה שמעל דמי ההסכמה. בנוסף על המוכר לשקול להוון בעצמו, ובכך ימכור נכס משודרג.
יש גם תשלום היטל השבחה, הן במכירת נחלה והן בעת ההיוון לפי ההחלטה עצמה (מי שמהוון ורוכש מהמינהל את זכויות הבנייה כולן, לרבות אלו שלא נוצלו, מחוייב בתשלום היטל, הן לפי ההחלטה , למרות שלפי הילכת בלוך, הוא לא מחוייב).
מיסוי נוסף
במכירת נחלה חל מס שבח , ומנגד - מס רכישה על הקונה, אם רכשת זכויות בנייה נוספות בלבד (אין חיוב במס רכישה על ההיוון עצמו, אם כי יש להקפיד, כי מס רכישה דורש מכלל הסכום בד״כ).
אין לשכוח שיש מע׳מ על מכירת הנחלה (למעט דירת המגורים), אלא אם כולם רשומים באיחוד עוסקים. בנוסף עשוי בעל הנחלה לשאת בתשלומי אגרות והיטלי תשתית, ומדובר בסכומים גבוהים מאד (לעיתים יותר מהיטל ההשבחה) וזאת בעיקר במושבים שמשוייכים מוניציפלית לעיר.
נוסף על אלה יש לעיתים תשלום של מעין דמי הסכמה לאגודה החקלאית. יש ספק אולי לחוקיות תשלום זה, אם כי יש לו בהחלט הצדקה.
יש לזכור שיש עוד נכס שנקנה במכירת נחלה, והכוונה היא למניה באגודה השיתופית! ישנן אגודות שיש להן רכוש ניכר. לכן יש לברר ענין המניה באגודה עצמה ולוודא שהקונה נכנס בנעלי המוכר.
חשוב לציין שחייבים לקבל הסכמת האגודה למכירת הנחלה ( תנאי הנובע מכל הסכם משבצת או חוזה חכירה במושב) . אמנם המושב לא זכאי לעשות ועדת קבלה, אבל חובה לקבל הסכמתו. במושבים בהם יש עדיין משקל לסוכנות היהודית (שמימנה השקעות במחוברים במושב, ושיש לה מעין שיעבוד על הנחלה) צריך לקבל הסכמה כזאת, אלא אם השיעבוד כבר ניפדה.
יש לבדוק גם השיעבודים ברשם המשכונות (וזה מלבד הבירור בטאבו + במינהל + בסוכנות היהודית, אם היא קיימת עדיין במושב, כאמור לעיל). הייתי מברר גם השיעבודים הרשומים ברשם האגו׳ש לגבי המושב עצמו! וזה על מנת לדעת לאיזה חברותא נכנסתי.
עו"ד דוד בסון ממשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות' העוסק בנדל"ן
ת"א 22744-03-14 גרא ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל חיפה ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה בפני השופטת ר. למלשטריך- לטר ב- 18 אוגוסט 2016.