יזמי העולם "יוצאים מהחורים"

"זחילה במעלה הגבעה" - הוא האופן שבו כינו בפירמת ראיית החשבון PwC, רק לפני מספר חודשים, את ההתאוששות שחלה בשוקי הנדל"ן האירופאיים. זה נשמע טוב, זה מצביע על התאוששות ואופטימיות זהירה, גם אם הכותרת אולי נעדרת ברק.

רבעון אחר-כך, המילה השכיחה ביותר בה מתארים בחברת מחקר הנדל"ן RCA (Real Capital Analytics) את המחצית הראשונה בשוק הנדל"ן העולמי היא "דינאמיות". במילים אחרות, ניתן להניח שלא כל האזורים והמגזרים מורכבים ממקשה אחת, אבל הפעילות בענף מורגשת.

לשונות הזו, כפי שעולה ממחקר של RCA, יש פנים ושם בכל אזור גיאוגרפי: הדוגמא הבולטת ביותר היא אירופה, שם ההתאוששות בשוק הנדל"ן נמצאת בהשהיה על רקע משבר החובות של מדינות דרום היבשת.

באמריקה, שם עדיין לא ניכרת התאוששות מלאה בשוק הנדל"ן, דווקא נראה כי התחתית סומנה היטב: היקף מכירות הנכסים ברבעון השני היה הגבוה ביותר מאז נכנסה ארה"ב למיתון.

במזרח הרחוק ניכרת השפעת המאמצים של ממשלת סין לצנן את שוק הנדל"ן הרותח במדינה, בין היתר על-ידי פעילות הבנק המרכזי. עם זאת, על-פי RCA ההאטה במזרח אינה נובעת במלואה ממדיניות זו.

בסך הכל, היקף העסקאות הגלובאלי שתועד בנכסים מניבים הסתכם ברבעון השני ב-100 מיליארד דולר. זו ירידה של 26% ביחס לרבעון הקודם, אבל מצד שני היא מגלמת עלייה של 33% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד - שהיא לכשעצמה נחשבת כ"מתונה", אם לוקחים בחשבון שבמונחים שנתיים העלייה הזו הכפילה את עצמה ויותר ברבעונים הקודמים. "מזלה" של המחצית שהיא מורכבת גם מנתוני הרבעון הראשון, כך שבסך הכול היקף העסקאות הגלובאלי גדל ב-75% ל-231 מיליארד דולר.

אסיה מובילה

בסיכום חצי-שנתי, האזור הפעיל ביותר היה זה של אסיה-פאסיפיק, עם ובלי ההתערבות הסינית הממשלתית; הוא תרם להיקף העסקאות הכללי 128.6 מיליארד דולר, למרות שרק חמישית מזה נבעה מסין ברבעון השני. הצעדים שננקטו בסין (כמו הגבלת שיעורי המימון) השפיעו על שווקים קשורים אחדים (יפן ואוסטרליה), אך פסחו על אחרים (הונג-קונג וסינגפור), שם ההשקעה בנכסים המשיכה לצמוח, גם אם בקצב איטי. בסין פועלת GTC סין מקבוצת קרדן NV, ובסינגפור קבוצת אלעד.

מבחינת הנדל"ן המניב באזור זה, התשואות הגלומות בנכסים המסחריים המשיכו לעלות, מה שמצביע על רמת מחירים אטרקטיבית יחסית. זה נכון גם בהונג-קונג, שם שיעור ההיוון מתקרב לשיא. שיעור ההיוון הוא הריבית בה משתמשים כדי לשערך את שווי הנכס בהווה על בסיס תזרים המזומנים העתידי שהוא צפוי להניב. שיעור גבוה יותר מצביע על תשואה גבוהה יותר הגלומה במחיר הנכס (מה שאומר שמחירו זול יותר), אך בד בבד גם על ריבית גבוהה יותר המשמשת למימון רכישת נכסים. ככלל, שיעור ההיוון הממוצע באסיה-פאסיפיק עומד על 6%.

התרומה השנייה בחשיבותה מגיעה מאירופה בעיקרה, אבל לא רק - ה-EMEA, הכולל גם את המזרח התיכון ואפריקה. נפח העסקאות כאן היווה 27.1% מהסך העולמי במחצית, כשלמרבית העסקאות (47.1 מיליארד דולר) אחראי נדל"ן מסחרי. בעוד שעסקאות בנדל"ן מסחרי לא ירדו באופן משמעותי ברבעון השני לעומת הרבעון הראשון, התשואות על הנכסים ירדו ב-0.25% (25 נקודות בסיס), ובהתאמה הביאו את המשקיעים להגדיל את טווח החיפוש ולתור אחר הזדמנויות בערים משניות ובשווקים מתעוררים.

הגשר הפולני

הזוכה הגדולה מהעדפת המשקיעים הזו היא פולין, שזוכה להתייחסות מיוחדת במחקר ומכונה כ"גשר בין אירופה המערבית והמזרחית". היקף העסקאות בתחום המסחרי במדינה עבר כבר בשלב זה את התמורה הכספית הכוללת ב-2009 כולה, על רקע שיעורי תפוסה של כ-90% ויותר במשרדים ובמסחר. שיעור ההיוון בפולין נע בטווח 7%-7.5%, ונמוך במעט מהממוצע במזרח אירופה (ובוודאי בדרומה), אך גבוה מהממוצע ל-EMEA (6.4%).

בהיותה אחת הכלכלות היחידות באירופה שצמחו ב-2009 (1.7%) ושצמיחת התוצר המקומי הגולמי צפויה אף להכפיל את עצמה ל-3.2% (הדומה לצפי בישראל), פולין זוכה לעניין בעיקר מצד קרנות השקעה גרמניות שאחראיות למספר עסקאות בולטות ולמימון, כפי שציינו לא פעם בבית ההשקעות פסגות. היא גם יעד אטרקטיבי בעיני מספר לא מבוטל של ישראלים, ומספר דו-ספרתי של חברות מושקע שם, ביניהן GTC פולין, רונסון מקבוצת א. דורי, סוויטלנד של אליעזר פישמן, הכשרת הישוב של נמרודי ועוד.

המשקולת של מדינות עתירות חוב הכבידה על מדינות מערב אירופה, שם ניכרו ירידות מחירים. הרבה מהעסקאות נבעו ממכירות פורטפוליו של נכסים תעשייתיים ומקבצי דירות.

בריטניה היא המדינה בה הפעילות היא הרבה ביותר, עם נתח של 18.2 מיליארד דולר. מתחקות אחריה צרפת וגרמניה, לפי הסדר הזה, עם גידול שנתי של 153% ו-85% בהיקף העסקאות מכל הסוגים, בהתאמה. לאחת העסקאות הבולטות על-פי RCA יש אפילו שורשים ישראליים: רכישת המלון הפריזאי Lutetia על-ידי לוקה, חברה בת של אלרוב נדל"ן (80%) שבשליטת אלפרד אקירוב, תמורת כ-135 מיליון אירו.

האזכור הישראלי הנוסף מגיע כבר מעבר לים, ממנהטן, ונוגעת לרכישה של בניין מטה הבנק HSBC בידי קבוצת IDB שבשליטת נוחי דנקנר. העסקה בסך 330 מיליון דולר אומנם הוכרזה כבר באוקטובר, אבל הושלמה רק בתחילת אפריל והפכה לתשיעית בגודלה באמריקה במחצית השנה. על-פי RCA, ההתאוששות באמריקה אכן נבעה בראש ובראשונה ממגזרי המשרדים והמלונות. דווקא המגזר הקמעונאי נשרך אחרי המגמה הכוללת(.

אותה התאוששות מגיעה לשוק הנדל"ן האמריקני באיחור של חצי שנה עד שנה ביחס לשווקים אחרים, והיא באה לידי ביטוי בגידול הבולט ביותר בעסקאות מחד (83% במונחים כספיים) ובירידה מקבילה בשיעורי ההיוון מאידך (ל-8% בארה"ב ובקנדה). נתונים טובים הציגו גם קנדה וברזיל. את ההתפעלות הזו כדאי לקחת בפרופורציה, שכן בארה"ב עדיין קיים שיעור לא מבוטל וגדל של נכסים תחת לחץ (Distressed Assets).

במקביל, נכסים בערך של 56.8 מיליארד דולר נכנסו במחצית השנה האחרונה להליכי חדלות פירעון, עיקול או פשיטת רגל. למרות שמגמת הסדרי החוב בעלייה, היא נוגעת רק ל-30% מהנכסים. ועדיין, כמו שאומרים ב-RCA, "שיעורי היוון גבוהים מיעדים אחרים הופכים את קנדה וארה"ב ליעדים אטרקטיביים למשקיע בינלאומי".

הערים המרכזיות המובילות את המגמה הן ערים שניתן לזהות בהן מגמות ביקוש יציבות לאורך זמן: וושינגטון, ניו-יורק וסן פרנסיסקו, שנפח העסקאות בהן צמח לעיתים בשיעור תלת-ספרתי, בעוד שיקאגו בלטה בירידה.

מאחורי העסקאות הגדולות ניתן להבחין בזרימת ההון לעבר קרנות ריט, סחירות ולא סחירות, שהיוו את מרבית הידיים הקונות במחצית. זאת, על חשבונם של משקיעים בינלאומיים שחלקם בעוגה הכוללת ירד.

עם הפנים לעתיד, נראה שהמשקיעים "יוצאים מחוריהם" וחוזרים לזירת הנדל"ן: מעבר לגידול הנאה שניכר במגזרים ובאזורים השונים, ניתן לראות כי גם התאווה לייזום נמצאת במגמת עלייה. במהלך המחצית רכישות קרקע ברחבי העולם הסתכמו ב-100.3 מיליארד דולר - היקף שהכפיל את עצמו ויותר תוך שנה, ומהווה למעשה את המגזר הגדול ביותר מסך כל העסקאות, הן מהתחום המניב והן מהתחום היזמי, ברמה העולמית.