פיצויים על שינויי ייעוד קרקע חקלאית

חלטת 727 של מועצת מקרקעי ישראל מ-1995, תחולתה, ביטולה ואי חוקיותה זכתה בפסיקה רבה וספרות לא מעטה, שדנו בהיבטים השונים שלה. בבסיס החלטה זו הרצון של המינהל לעודד חקלאים לשתף פעולה עם מינהל מקרקעין בעת שינוי ייעוד המקרקעין, לזכות בנתח מההשבחה בעקבות שנוי ייעוד של קרקע חקלאית לבנייה, בתמורה לפינוי כל או חלק מהמקרקעין.

ברבות הימים החלטה זו בוטלה בפרשת בג"ץ 244/00, עמותת "שיח חדש", שבה בית משפט העליון קבע כי החלטה 727 מפלה את החוכרים העירוניים הרגילים וכי המינהל כנאמן הציבור מנוע מלהסכים בשם הציבור לשלם מעבר לקבוע בהסכמי החכירה החקלאיים.

בין לבין היו חוכרים חקלאיים שאכן ניצלו את הזכויות שמוענקות מכוח החלטה 727, בין על דרך קבלת פיצויים ובין על דרך קבלת זכויות. בהחלטה האמורה נקבע כי הפיצוי יינתן ל"חוכר" ועל פי שווי שינוי ייעוד. מקרה מעניין שהוכרע לאחרונה בבית משפט העליון פסק בפרשנות של החלטה זו מזווית של בסיס לחישוב הפיצוי ביחס לכמות החוכרים באדמה.

בעניין ע.א 399/05, מינהל מקרקעי ישראל נגד רחל גיטלין, המשיבים ירשו אדמה חקלאית מהוריהם. בעקבות החלטה 727, המשיבים הודיעו למינהל על רצונם לוותר על זכותם בקרקע ובתמורה לקבל פיצוי. דא עקא, בין המינהל לבין המשיבים התגלעה מחלוקת. המינהל טען כי הפיצוי שהוא משלם אינו קשור למספר החוכרים המחזיקים בקרקע, אלא בגודל החלקה. המשיבים טענו כי כל חוכר שותף עומד בזכות עצמו, ועל המינהל לשלם פיצוי כאילו כל חוכר עומד לבדו מול המינהל.

כידוע, במקרקעין שווי מפוצל של קרקע עולה על שווי מאוחד של מקרקעין, ובית המשפט העליון נדרש להכריע בסוגיה דנן. השופטת חיות, שנתנה את פסק הדין, והשופטות בייניש ונאור הסכימו עמה, קיבלה את עמדת המינהל וזאת בניגוד לפסק דין של בית משפט המחוזי, אשר נתן את הדין לטובת המשיבים.

השופטת חיות קובעת, כי פרשנות תכליתית לתחולת היקף הפיצויים וזאת לאור הלכת "שיח חדש" הינה לצמצם את הפרשנות במתן פיצויים, ואילו הפרשנות של המשיבים הינה פרשנות נדיבה ואינה הולמת את ההלכה דנן.

השופטת חיות קובעת: "משנקבע כי החלטה 727 חוטאת לעקרונות יסוד להם מחויב המערער כנאמן הציבור בבואו להקצות משאבים ציבוריים ולחלקם... ממילא משמיע לנו ביטולה של החלטה זו גישה מצמצמת ומדיניות של יד קמוצה לעניין היקף הפיצוי המשתלם על-ידי המערער מתוקף אותה החלטה".

לפי קביעת השופטת חיות, עצם השיתוף בין השותפים יש בו יתרונות וגם חסרונות, ובין השותפים קיימת זיקה הדוקה.

ועל כן, "זיקה הדוקה זו מקרינה בהכרח על היקף הפיצוי שזכאי לו כל אחד מן הבעלים המשותפים בגין זכויותיו, ממש כפי שהיא מקרינה על שוויו של החלק היחסי בקרקע שבבעלותו. כך יש להניח כי שוויו של חלק יחסי זה בבעלות המשותפת, המייצג למשל שטח של 30 דונם בחלקה, אינו זהה לשוויו של אותו שטח בדיוק אילו היה נכלל ביחידת רישום נפרדת והיה בבעלות של יחיד".